有的小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量堪憂

　　【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理

　　舊物業(yè)被業(yè)主解聘“不撤離”，賴一天或被罰1萬(wàn)

　　【1】物業(yè)不得以拖欠物業(yè)費(fèi)為由斷電、斷水

　　修訂草案規(guī)定，物業(yè)的服務(wù)事項(xiàng)包括：物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理，物業(yè)公用設(shè)施、設(shè)備的日常維護(hù)和管理，環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)，物業(yè)管理區(qū)域公共秩序、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)以及車(chē)輛停放等。

　　值得關(guān)注的是，修訂草案還明確規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同繳納物業(yè)費(fèi)，但同時(shí)物業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)等理由，減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量，或者變相中斷供水、供電、供氣、供暖等。

　　【2】物業(yè)不能擅自允許他人在“電梯”做廣告

　　此次，修訂草案規(guī)定，物業(yè)不能擅自允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行廣告宣傳、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)，也不能擅自設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)。此外，修訂草案還規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)獲得的業(yè)主信息保密。物業(yè)不得泄露業(yè)主信息，不得對(duì)業(yè)主進(jìn)行騷擾、恐嚇、打擊報(bào)復(fù)或者采取暴力行為。

　　【3】物業(yè)代收水電氣暖費(fèi)，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要付費(fèi)

　　物業(yè)費(fèi)捆綁水電氣暖費(fèi)用，代收費(fèi)時(shí)擅自抬高費(fèi)用……這些都是現(xiàn)實(shí)中容易遇到的問(wèn)題。對(duì)此，修訂草案規(guī)定，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具現(xiàn)實(shí)的量值向用戶收取費(fèi)用。

　　對(duì)于專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不具備向最終用戶收取費(fèi)用條件的小區(qū)，可以委托物業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，但應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付報(bào)酬。

　　【4】物業(yè)“早退”最高罰10萬(wàn)，“遲走”一天罰1萬(wàn)

　　業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿服務(wù)質(zhì)量，解聘舊物業(yè)?？膳f物業(yè)拒絕撤離,新物業(yè)只能“駐留”門(mén)外。

　　對(duì)此，修訂草案規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定續(xù)聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　如果業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)，被解聘的物業(yè)在約定的撤出時(shí)間內(nèi)，應(yīng)維持正常物業(yè)管理秩序。被解聘的物業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)，并向新物業(yè)企業(yè)移交物業(yè)管理用房等。

　　如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照約定時(shí)間提前撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由縣級(jí)以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正。逾期不改正的，處以5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理移交手續(xù)的，處20萬(wàn)元罰款。而對(duì)于被解聘物業(yè)不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域的，從規(guī)定時(shí)間屆滿次日開(kāi)始，每天將面臨1萬(wàn)元罰款。

　　【關(guān)鍵詞】維修資金

　　電梯出問(wèn)題，3個(gè)工作日內(nèi)撥付維修資金

　　王新民介紹，維修資金的管理和使用的問(wèn)題在于：政府代管造成使用難，業(yè)主自管會(huì)有資金安全風(fēng)險(xiǎn)。為解決好這些問(wèn)題，修訂草案設(shè)定了業(yè)主大會(huì)自管和政府主管部門(mén)代管兩種方式。

　　業(yè)主大會(huì)成立前，專項(xiàng)維修資金由物業(yè)管理行政主管部門(mén)代管。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)業(yè)主大會(huì)決定，選擇自行管理或代管。

　　此外，針對(duì)緊急情況下維修資金使用難問(wèn)題，修訂草案規(guī)定因屋面防水損壞造成滲漏，電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備存在嚴(yán)重安全隱患等情況，物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在接到申請(qǐng)后3個(gè)工作日內(nèi)撥付維修資金。

　　【關(guān)鍵詞】業(yè)主大會(huì)

　　新小區(qū)業(yè)主入住三成，可成立業(yè)主大會(huì)

　　【1】成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，僅占建成小區(qū)的7%

　　業(yè)主大會(huì)是代表業(yè)主利益、維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的群眾組織。但是，目前我省93%的小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)。

　　王新民介紹，業(yè)主大會(huì)成立難主要有以下兩個(gè)原因：一是條例原來(lái)規(guī)定業(yè)主大會(huì)由物業(yè)行政主管部門(mén)指導(dǎo)召集，但物業(yè)行政主管部門(mén)人員有限，業(yè)主大會(huì)成立無(wú)人召集；二是建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意、不支持成立業(yè)主大會(huì)。

　　為了有效解決業(yè)主大會(huì)成立難等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，修訂草案明確了鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的相關(guān)責(zé)任，并明確成立首次業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件。

　　王新民說(shuō)，通過(guò)這些制度的建立，推動(dòng)物業(yè)管理由原來(lái)的物業(yè)行政主管部門(mén)單一監(jiān)管向基層政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)監(jiān)管轉(zhuǎn)變。

　　【2】符合條件即可成立業(yè)主大會(huì)

　　修訂草案規(guī)定，符合下面3個(gè)條件之一的，就可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)（即標(biāo)志著成立業(yè)主大會(huì)）：房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的；業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到30%以上的；物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天的。

　　對(duì)于業(yè)主大會(huì)的職責(zé)也進(jìn)行了“擴(kuò)充”，從原有的6項(xiàng)變?yōu)樾抻啿莅钢械?1項(xiàng)。除了數(shù)量上的增加，業(yè)主大會(huì)職責(zé)的“含金量”也更高。

　　比如：修訂草案規(guī)定，業(yè)主大會(huì)可以確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案，并確定物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主大會(huì)還可以籌集和使用專項(xiàng)維修資金。

　　此外，對(duì)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營(yíng)的方式、收益，業(yè)主大會(huì)具有“決定權(quán)”。修訂草案還規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，所得收益歸全體業(yè)主所有。

　　其他亮點(diǎn)>>>

　　●業(yè)主監(jiān)事會(huì)：

　　修訂草案增加了業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事的規(guī)定，以便其對(duì)業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)進(jìn)行監(jiān)督。

　　●水電氣暖設(shè)備：

　　建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加?？⒐を?yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備無(wú)償移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要求改造后，業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

　　●物業(yè)用房：

　　小區(qū)2萬(wàn)㎡以下，物業(yè)用房面積不低于80㎡；超過(guò)2萬(wàn)㎡至10萬(wàn)㎡部分，按照千分之三比例設(shè)置物業(yè)用房；超過(guò)10萬(wàn)㎡至20萬(wàn)㎡部分，按照千分之二比例設(shè)置物業(yè)用房；超過(guò)20萬(wàn)㎡以上部分，按照千分之一比例設(shè)置物業(yè)用房。業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)管理用房中配置，面積不低于20㎡。