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　?。保橙?，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“２０１４年１－７月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)日益低迷之際，多城市住宅“去庫(kù)存”壓力卻有增無(wú)減。

　　７月，１８城市密集松綁樓市“限購(gòu)令”。近期出臺(tái)調(diào)控意見(jiàn)的省市也開始規(guī)定“政府可出資去庫(kù)存”，下半年樓市如何“去庫(kù)存”將考驗(yàn)地方政府智慧。

　　全國(guó)住宅銷量持續(xù)下滑

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局１３日發(fā)布的“２０１４年１－７月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”顯示，今年前７月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資５０３８１億元，同比名義增長(zhǎng)１３．７％，增速比１－６月份回落０．４個(gè)百分點(diǎn)。

　　華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近日在“?？ń?jīng)濟(jì)論壇”上表示，今年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積負(fù)增長(zhǎng)直接相關(guān)有關(guān)。數(shù)據(jù)顯示，今年１－７月份，全國(guó)開發(fā)商土地購(gòu)置面積同比下降４．８％。

　　１－７月份，全國(guó)商品住宅銷售面積４９５９２萬(wàn)平方米，同比下降９．４％，與去年全年的１７．５％相比下滑近２７個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額２９８７４億元，同比下降１０．５％，降幅與去年全年增長(zhǎng)２６．６％相比，下滑３７．１個(gè)百分點(diǎn)。

　　銷量的下滑導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速繼續(xù)低速增長(zhǎng)，１－７月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金６８９８７億元，同比增長(zhǎng)３．２％。

　　任志強(qiáng)表示，今年開發(fā)商的到位資金增長(zhǎng)率幾乎是歷年最低?！埃玻埃埃改杲鹑谖C(jī)，開發(fā)商的自有資金增速幾乎都能達(dá)到１３．４％。”

　　多地住宅庫(kù)存再創(chuàng)新高

　　在中國(guó)樓市進(jìn)入三季度之際，多地新建商品住宅庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高，樓市去化依然面臨“壓力山大”的窘境。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院１２日發(fā)布的《７月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至７月底，３５個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)１．４％，同比增長(zhǎng)２２．８％。３５個(gè)城市中，有３０個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。其中南昌、寧波和九江等３個(gè)城市的庫(kù)存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到１１２．４％、８４．０％和６８．３％。溫州存銷比數(shù)值仍然最大，為４８．６個(gè)月。

　　上海易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年以來(lái)，３５個(gè)城市的成交量已大幅下跌，近幾個(gè)月的成交量，僅僅略高于２０１１年二三季度的水平。其庫(kù)存和去化周期還將繼續(xù)攀升。

　　分城市來(lái)看，三類城市存銷比均有上升，其中一線城市上升幅度最大。７月份，一、二、三線３５個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為１６．４、１８．１和２６．１，相比６月份１５．４、１７．６和２５．４的數(shù)值都有所上升。

　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究主管陳仲偉認(rèn)為，未來(lái)庫(kù)存環(huán)比增幅能否步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間，取決于地方政府調(diào)控的效果。

　　“去庫(kù)存”成地方救市關(guān)鍵詞

　　繼６月底，呼和浩特成為首個(gè)公開宣布取消限購(gòu)的城市后，１７個(gè)城市相繼在７月取消了限購(gòu)政策。

　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，地方政府積極救市，主因是樓市下滑拖累財(cái)政收入。首先，當(dāng)前樓市成交持續(xù)下滑，土地市場(chǎng)萎靡，直接影響地方政府財(cái)政收入。其次，樓市成交大幅下降，也將影響地方政府的稅收收入。

　?。保比眨鲜∽》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)政策，規(guī)定可采取政府回購(gòu)普通商品房用做保障房源等措施，消化庫(kù)存意圖明顯。

　　記者梳理近期出臺(tái)調(diào)控意見(jiàn)的城市基本都涉及“政府可出資去庫(kù)存”的內(nèi)容。如浙江紹興制定出臺(tái)棚戶區(qū)改造貨幣安置政策，加大貨幣補(bǔ)償力度；嘉興將逐步取消保障性住房建設(shè)，鼓勵(lì)通過(guò)貨幣補(bǔ)償方式實(shí)施安置，通過(guò)政府收購(gòu)商品房做保障房實(shí)現(xiàn)保障房供給等。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，由于去年企業(yè)拿地?zé)崆楦邼q，新開工面積增多帶來(lái)了供應(yīng)量過(guò)剩，而今年市場(chǎng)成交持續(xù)低迷，導(dǎo)致各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存量過(guò)大。同時(shí)棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)都是重要的民生工程，此時(shí)各地政府通過(guò)回購(gòu)普通商品房或鼓勵(lì)通過(guò)貨幣安置政策，來(lái)對(duì)沖地產(chǎn)下滑風(fēng)險(xiǎn)。這不僅能增加保障房供應(yīng)量，降低政府自建成本，還可減小市場(chǎng)庫(kù)存壓力，緩解企業(yè)資金鏈狀況。

　　但多位專家指出，樓市走弱固然將影響地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但政府調(diào)控也要有智慧，對(duì)樓市松綁過(guò)快過(guò)猛，均不利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。