河南商報(bào)·大河客戶端記者 陳薇

　　一平方米住宅的物業(yè)費(fèi)每月只有一兩元，憑啥一個(gè)小小車(chē)位管理費(fèi)每月就要收幾十元甚至上百元?這些錢(qián)都花哪里了?

　　然而，物業(yè)公司卻表示“寶寶心里苦”：車(chē)庫(kù)需要24小時(shí)照明，環(huán)氧地坪需要用水沖洗，車(chē)庫(kù)內(nèi)要設(shè)置巡邏、監(jiān)控和道閘，哪一樣都得花錢(qián)。一個(gè)車(chē)位每月收幾十元，還不夠管理的成本呢。

　　但是，想要漲價(jià)，物業(yè)也不能任性。為了保護(hù)業(yè)主權(quán)益，調(diào)整車(chē)位管理費(fèi)時(shí)，物業(yè)需要取得“雙過(guò)半”業(yè)主同意。

　　疑問(wèn)

　　車(chē)位管理費(fèi)為什么那么貴

　　在鄭州，一平方米住宅的物業(yè)費(fèi)每月只有一兩元錢(qián)，一個(gè)車(chē)位只有幾平方米，卻要交每月幾十元甚至上百元的車(chē)位管理費(fèi)，車(chē)位真的這么難管理嗎?

　　“車(chē)位管理費(fèi)和房屋的物業(yè)費(fèi)雖然都是物業(yè)公司為業(yè)主提供服務(wù)，但收費(fèi)時(shí)的算法其實(shí)和大家通常想象的并不一樣。”鑫苑物業(yè)黃波說(shuō)。

　　住宅物業(yè)費(fèi)雖然按照建筑面積來(lái)征收，但實(shí)際的公共面積并沒(méi)有那么大，因?yàn)闃I(yè)主家里是不需要物業(yè)公司來(lái)管理的，也就是說(shuō)，物業(yè)公司管理的面積比業(yè)主交費(fèi)的面積小。

　　而車(chē)位的情況正好相反。

　　一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車(chē)位的大小是2.5米寬、5米長(zhǎng)，一個(gè)車(chē)位的面積為12平方米。黃波表示，實(shí)際情況是，物業(yè)管理的不僅是這12平方米，車(chē)位之間要有通道等設(shè)施，配上這些公共面積之后，一個(gè)車(chē)位需要管理的平均面積就在25平方米到30平方米，幾乎是業(yè)主認(rèn)為面積的兩倍。

　　如果這樣折合，每個(gè)車(chē)位每月收40元的管理費(fèi)，其實(shí)并不比住宅物業(yè)費(fèi)高多少。

　　回應(yīng)

　　40元一個(gè)月

　　物業(yè)公司表示“不賺錢(qián)”

　　對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，對(duì)于地下車(chē)庫(kù)管理的投入，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅的樓道。

　　記者從正弘、康橋、綠城、建業(yè)等多家知名物業(yè)公司了解到，從成本核算的角度來(lái)說(shuō)，一個(gè)車(chē)位一個(gè)月交40元車(chē)位管理費(fèi)，幾乎所有物業(yè)公司都是虧損的。

　　物業(yè)公司對(duì)于車(chē)位管理的投入，主要在電費(fèi)、水費(fèi)、保潔、巡邏、監(jiān)控等方面。

　　車(chē)庫(kù)一般都是地下的，少數(shù)可能會(huì)有天井采光，多數(shù)是完全沒(méi)有采光條件的地下室。業(yè)主肯定不會(huì)愿意去黑暗的車(chē)庫(kù)里開(kāi)車(chē)停車(chē)，而回家的時(shí)間也早晚不一，因此一般小區(qū)的地下車(chē)庫(kù)，都需要提供24小時(shí)的照明服務(wù)。

　　“一個(gè)車(chē)位最低也需要提供20瓦的照明，這已經(jīng)非?；璋盗?。但即使這樣，一個(gè)月算下來(lái)，耗電就需要15度。”黃波說(shuō)。

　　而照明只是其中一部分成本，隨著鄭州樓盤(pán)品質(zhì)越來(lái)越高，很多車(chē)庫(kù)都開(kāi)始使用環(huán)氧地坪等。這種顏色漂亮的地坪，業(yè)主感覺(jué)非常養(yǎng)眼舒適，但對(duì)物業(yè)保養(yǎng)來(lái)說(shuō)卻是個(gè)費(fèi)事兒的東西。

　　這種環(huán)氧地坪想要保持艷麗的色彩，除了一般的保潔清掃之外，還需要用水沖洗才可以達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

　　一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)100個(gè)車(chē)位的車(chē)庫(kù)面積在2500平方米到3000平方米，按照40元每月的標(biāo)準(zhǔn)，每月只能收取車(chē)位管理費(fèi)4000元，多家物業(yè)公司都表示，這甚至不夠日常保潔、巡邏的人工費(fèi)。

　　此外，為了維護(hù)地下車(chē)庫(kù)安全有序，還需要投入監(jiān)控設(shè)施以及門(mén)口的道閘系統(tǒng)等，這些都需要消耗能源以及投入人工維護(hù)等成本。

　　措施

　　漲價(jià)不易 物業(yè)只能盡量“降成本”

　　雖然物業(yè)公司吐槽太辛苦，但面對(duì)2014年國(guó)家發(fā)改委已經(jīng)放開(kāi)的車(chē)位管理費(fèi)的定價(jià)，也鮮有物業(yè)公司敢高調(diào)地與業(yè)主談漲價(jià)的事兒。

　　“鑫苑物業(yè)管理的樓盤(pán)，目前車(chē)位管理費(fèi)在每月40元到80元不等，一般物業(yè)合同簽訂后，就沒(méi)有調(diào)整過(guò)價(jià)格?！秉S波說(shuō)，只能按照合同來(lái)。

　　建業(yè)物業(yè)張女士也表示，鄭州業(yè)主依然對(duì)物業(yè)服務(wù)的價(jià)格非常敏感，很難和業(yè)主愉快地談漲價(jià)這事兒。建業(yè)管理的樓盤(pán)的車(chē)位管理費(fèi)，這些年也基本沒(méi)有漲。

　　新建小區(qū)車(chē)位管理費(fèi)也都會(huì)有科學(xué)的核算流程，然而，考慮到業(yè)主的體驗(yàn)和接受程度，即使是新建小區(qū)，定價(jià)甚至也低于核算的成本，物業(yè)只能靠盡可能壓縮成本來(lái)生存。

　　為了在車(chē)位管理費(fèi)不漲的情況下不虧損，這些物業(yè)公司也使出渾身解數(shù)，在車(chē)庫(kù)管理的細(xì)節(jié)上下足了功夫。

　　“將照明燈更換成更省電的LED燈泡，投入清掃設(shè)備提高效率，降低人工成本。”河南新康橋物業(yè)服務(wù)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理許素英說(shuō)，她在物業(yè)做了十多年，最大的收獲就是變成了一個(gè)精打細(xì)算的人，因?yàn)椴贿@樣物業(yè)公司就難以生存，利潤(rùn)太薄了。

　　不過(guò)，更換LED燈等措施，對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)也意味著更多的投入，她說(shuō)：“不管怎么說(shuō)這是個(gè)可行的細(xì)水長(zhǎng)流的法子。長(zhǎng)期來(lái)看可以做到既降低成本又讓業(yè)主體驗(yàn)好，物業(yè)公司也能存活下去?！?/p>

　　聲音

　　車(chē)位管理費(fèi)的調(diào)整

　　物業(yè)公司不能單方面決定

　　不過(guò)，當(dāng)物業(yè)公司真的經(jīng)營(yíng)難以為繼，從自身生存考慮，物業(yè)公司可以漲價(jià)。

　　“按照發(fā)改委的文件，物業(yè)公司可以根據(jù)市場(chǎng)情況，合理調(diào)整小區(qū)車(chē)位管理費(fèi)的價(jià)格?！焙幽衔飿I(yè)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張國(guó)強(qiáng)說(shuō)，盡管因成本問(wèn)題確需調(diào)整，但像城開(kāi)水城這樣直接一紙通知貼出來(lái)就調(diào)價(jià)也確實(shí)不合適，沒(méi)有照顧到業(yè)主的利益和感受。

　　張國(guó)強(qiáng)表示，按照物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，車(chē)位管理費(fèi)的調(diào)整，物業(yè)公司不能單方面決定，需要公示出相關(guān)的方案。成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，物業(yè)可以與業(yè)主委員會(huì)溝通獲得許可。沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，調(diào)價(jià)則需要經(jīng)過(guò)“雙過(guò)半”業(yè)主同意，也就是人數(shù)過(guò)半、面積過(guò)半的業(yè)主同意。

　　而許素英表示，業(yè)主雖然對(duì)價(jià)格敏感，但也并不是絕對(duì)不允許物業(yè)公司調(diào)整價(jià)格，此前新康橋物業(yè)管理的小區(qū)也曾成功調(diào)整過(guò)車(chē)位管理費(fèi)。

　　為了盡可能取得小區(qū)業(yè)主的理解，他們首先向業(yè)主公示了車(chē)庫(kù)管理的具體收入和支出，讓業(yè)主了解物業(yè)為什么必須調(diào)整車(chē)位管理費(fèi)，物業(yè)公司在控制成本方面做了哪些努力。

　　之后物業(yè)工作人員在業(yè)主中進(jìn)行了大量的走訪和溝通，最終順利地取得了一半以上業(yè)主的同意，才進(jìn)行了價(jià)格調(diào)整。

　　由于整個(gè)工作公開(kāi)透明，最大限度地取得了業(yè)主的理解和支持，隨后的交費(fèi)業(yè)主也非常自覺(jué)。