4月19日深夜,濟(jì)南限購(gòu)政策再升級(jí)。20日起,濟(jì)南本市戶籍購(gòu)買二套房,首付比例提高至60%,非本市戶籍家庭首套房貸款比例提高至60%,商貸最長(zhǎng)年限都縮短至25年。與此同時(shí),長(zhǎng)清章丘也納入限購(gòu)范圍,限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的住房,要在不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后才能上市交易。

　　19日,濟(jì)南市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善調(diào)控措施促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。這次再升級(jí)版的限購(gòu)政策被不少人稱為“史上最嚴(yán)”?！锻ㄖ窂墓┑?、信貸、限售等多個(gè)方面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。從土地供應(yīng)來看,本著“增加總量、控制熱點(diǎn)、均衡供地”原則,實(shí)施精準(zhǔn)供地,平抑土地市場(chǎng)。針對(duì)土地出讓,要求引導(dǎo)企業(yè)理性競(jìng)價(jià)。結(jié)合土地出讓溢價(jià)率提高項(xiàng)目預(yù)售條件,居住用地出讓溢價(jià)率達(dá)到100%以上(含)的,項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可；溢價(jià)率達(dá)到150%以上(含)的,項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后方可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可。設(shè)定居住用地出讓最高限價(jià),當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)時(shí),按競(jìng)基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進(jìn)行出讓。

　　“預(yù)售條件與地價(jià)溢價(jià)率捆綁在濟(jì)南是首次提出,在一定程度上延長(zhǎng)了開發(fā)商的資金周期?！笔〕且粯I(yè)內(nèi)人士稱,最高限價(jià)的設(shè)定,可以有效給熱地降溫。

　　在信貸政策上,無論是對(duì)外地人還是本地人都是明顯收緊?！锻ㄖ芬?本市戶籍家庭已擁有一套住房或有住房貸款記錄的,申請(qǐng)住房貸款均視為第二套住房貸款,首付比例提高至60%。其中商業(yè)按揭貸款最長(zhǎng)年限縮短至25年,公積金貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。暫停向使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭發(fā)放公積金貸款。取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策。對(duì)于外地購(gòu)房者來說,非本市戶籍家庭購(gòu)買住房貸款首付比例提高至60%,商業(yè)按揭貸款最長(zhǎng)年限縮短至25年。

　　此次升級(jí)版政策也首次提出了房子限售?！锻ㄖ分赋?限購(gòu)區(qū)域內(nèi)自本通知施行之日起購(gòu)買的住房,須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。在業(yè)內(nèi)人士看來,這對(duì)投機(jī)炒房客是一種有效的制約和限制。

　　與此同時(shí),《通知》指出,依法嚴(yán)厲查處捂盤惜售、炒作房?jī)r(jià)、制造和散布虛假消息、發(fā)布虛假房源及價(jià)格信息、欺騙消費(fèi)者交易等違法違規(guī)行為。對(duì)涉案開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu),一經(jīng)查實(shí),依法從嚴(yán)從重處理,開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽,2年內(nèi)不得參與本市土地交易,中介機(jī)構(gòu)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照,并列入失信企業(yè)“黑名單”。

　　在上一版限購(gòu)區(qū)域的基礎(chǔ)上,將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)納入限購(gòu)范圍,本次及此前濟(jì)南已出臺(tái)的調(diào)控政策一并執(zhí)行。

　　濟(jì)南東部一樓盤，不少購(gòu)房者來看房。（資料片）

　　開發(fā)商炒房者雙限，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

　　濟(jì)南限購(gòu)政策再度升級(jí),土拍價(jià)格首次與預(yù)售時(shí)間掛鉤,信貸政策出臺(tái),二套房認(rèn)房又認(rèn)貸,公積金利率上?。环慨a(chǎn)證拿到兩年后才允許出售。限購(gòu)區(qū)域也首次擴(kuò)展至長(zhǎng)清區(qū)和章丘區(qū)。升級(jí)版的限購(gòu)政策如何影響市場(chǎng)?濟(jì)南市建設(shè)部門以及有關(guān)專家就此做出了解讀。

　　加大拿地成本

　　減少非理性行為

　　2016年濟(jì)南土地市場(chǎng)地王頻出,其中9月份郭店地塊拍出地王,溢價(jià)率高達(dá)719%。企業(yè)非理性競(jìng)價(jià)抬高了地價(jià),也引發(fā)了周圍房?jī)r(jià)的非理性上漲。因此,此次調(diào)控政策指出,要引導(dǎo)企業(yè)理性競(jìng)價(jià)。所采取的措施,一是結(jié)合土地出讓溢價(jià)率提高項(xiàng)目預(yù)售條件,居住用地出讓溢價(jià)率達(dá)到100%以上(含)的,項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)完工后方可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可；溢價(jià)率達(dá)到150%以上(含)的,項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后方可申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可,這相當(dāng)于現(xiàn)房銷售。

　　省城一業(yè)內(nèi)人士稱,在去年12月26日的限購(gòu)政策中曾規(guī)定,12層以上住宅單體主體結(jié)構(gòu)完成不少于12層后,方可辦理商品房預(yù)售許可。而此次限購(gòu),又將預(yù)售證門檻進(jìn)一步調(diào)高。

　　第二條措施是設(shè)定居住用地出讓最高限價(jià),當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)時(shí),按競(jìng)基礎(chǔ)設(shè)施或公益設(shè)施建設(shè)進(jìn)行出讓。建設(shè)部門相關(guān)人士解釋,如果價(jià)格超過限價(jià),開發(fā)商就要在公共配套上加大投入,增加了其成本。

　　開發(fā)商關(guān)心此次政策是否會(huì)影響到之前已經(jīng)拍完的土地,對(duì)此,濟(jì)南建設(shè)部門相關(guān)人士解釋,該政策僅從限購(gòu)政策實(shí)施之后開始實(shí)施,在4月20日之前拍地的開發(fā)商,不受政策的制約。

　　業(yè)內(nèi)人士分析,此舉將加大開發(fā)商拿地的成本,也可以減少開發(fā)商非理性競(jìng)價(jià)的行為,穩(wěn)定土地市場(chǎng)秩序。

　　只要貸款買過房

　　賣沒賣再貸都算二套

　　此次限購(gòu)政策,采用了較為嚴(yán)厲的信貸政策。其中,本市戶籍家庭已擁有一套住房和有住房貸款記錄的,申請(qǐng)住房貸款均視為第二套住房貸款,首付比例從40%提高至60%。

　　建設(shè)部門相關(guān)人士解釋說,這表明對(duì)于二套房的界定是認(rèn)房又認(rèn)貸,比此前政策收緊。只要有住房貸款記錄的,不管是否還清貸款,都算數(shù)。比如小明之前貸款買過一套房子,后來賣掉了,手頭沒有房子,但是再買房子還是算二套房。

　　而對(duì)于非本市戶籍家庭購(gòu)買住房,貸款首付比例從30%提高至60%,商業(yè)按揭貸款最長(zhǎng)年限縮短至25年。另外,本地人二套房和外地人購(gòu)房的商業(yè)按揭貸款最長(zhǎng)年限都從30年縮短至25年,這也是去年以來首次調(diào)整商貸年限。

　　首次提高公積金貸款利率

　　此次收緊的不僅是商貸,公積金貸款也是收緊不少。政策要求,二套房的公積金貸款利率首次上浮,執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍,類似政策在其他城市的限購(gòu)政策中也有體現(xiàn),不過濟(jì)南從去年開始的限購(gòu)政策中,這是首次涉及公積金利率的調(diào)整。此外,政策還要取消憑繳納住宅維修資金證明提取住房公積金政策,兩條規(guī)定都在證明公積金政策的收緊。

　　另外,使用過2次及以上住房公積金貸款的家庭暫時(shí)停止發(fā)放公積金貸款。比如說小明只有一套房子,但是此前使用過兩次及以上公積金貸款,他也暫時(shí)無法再用公積金來貸款了。

　　長(zhǎng)清章丘也限購(gòu)

　　區(qū)域熱度將平衡

　　長(zhǎng)清區(qū)和章丘區(qū)雖然屬于濟(jì)南,但是在此前調(diào)控政策發(fā)布時(shí),這兩個(gè)區(qū)都不在政策影響范圍內(nèi)。去年12月26日的限購(gòu)政策中,長(zhǎng)清區(qū)雖然不屬于限購(gòu)區(qū)域,但是在長(zhǎng)清區(qū)擁有兩套住房的,也不能在限購(gòu)區(qū)域(市內(nèi)六區(qū))內(nèi)買房,而章丘則一直未被提及。

　　不過,隨著章丘撤縣設(shè)區(qū),以及山大搬遷章丘等消息的發(fā)布,利好頻傳,章丘樓市也逐漸升溫,房?jī)r(jià)一直在上漲。此前,市場(chǎng)內(nèi)也有不少對(duì)章丘進(jìn)行限購(gòu)的呼聲,但一直沒有得到政府的回應(yīng)。

　　而此次限購(gòu)政策,將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)也一并納入限購(gòu)范圍,同時(shí),此前濟(jì)南已出臺(tái)的調(diào)控政策,這兩個(gè)區(qū)也要一并執(zhí)行。也就是說,章丘區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)和歷下區(qū)、高新區(qū)等完全沒有區(qū)別,全部屬于限購(gòu)區(qū)域,也全都實(shí)施限購(gòu)政策。

　　例如,在4月20日之前,長(zhǎng)清居民小張擁有兩套住房,他不能在市內(nèi)六區(qū)買房,但是可以在長(zhǎng)清區(qū)買多套住房,同時(shí)歷下居民小王在市內(nèi)六區(qū)有兩套住房,但是可以在長(zhǎng)清再買多套住房。而4月20日之后,長(zhǎng)清區(qū)的小張?jiān)陂L(zhǎng)清也無法再次購(gòu)房了。歷下區(qū)的小王在長(zhǎng)清也無法購(gòu)房。也就是說,不論小張和還是小王,只要在濟(jì)南市(歷下區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、市中區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū))范圍內(nèi)買房,就要受到限購(gòu)政策約束。

　　此前,由于市區(qū)限購(gòu),章丘等地承接了濟(jì)南市區(qū)外溢的置業(yè)需求,而此輪政策的實(shí)施,標(biāo)志著長(zhǎng)清區(qū)和章丘區(qū)與市內(nèi)各區(qū)也一視同仁,濟(jì)南調(diào)控政策力度進(jìn)一步加強(qiáng),區(qū)域熱度將得到平衡。

　　兩年限售

　　限制短線投機(jī)炒房客

　　“限售在濟(jì)南是首次提出來,這對(duì)于打擊投機(jī)炒房將起到很大的作用。”19日,省城一業(yè)內(nèi)人士坦言,限購(gòu)區(qū)域內(nèi)自本通知施行之日起購(gòu)買的住房,須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。

　　“濟(jì)南這次明確的是不動(dòng)產(chǎn)證滿2年才能再賣,2年的標(biāo)準(zhǔn)是辦證而不是網(wǎng)簽,這對(duì)于短期投資炒房的投機(jī)客來說,斷了他們的路子?！痹撊耸空f,去年下半年來看,不少投機(jī)客買了房子后,都會(huì)想著短期內(nèi)倒手賣出去,賺取高額差價(jià)。

　　從之前的政策來看,不動(dòng)產(chǎn)證在2年以內(nèi)的,只要繳納5.6%的增值稅也可以完成交易,高稅部分轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上,購(gòu)房成本大大增加。

　　“新房多是期房,從買了到辦下不動(dòng)產(chǎn)證,中間的期限在2年左右,這次要求的出售條件是,在此基礎(chǔ)上再延長(zhǎng)2年,這樣就加大了投資客的炒房周期和成本?！痹撊耸空f,也就是說,市民買新房后,要在四年后才能賣房,這可以在很大程度上限制市場(chǎng)上的炒房投機(jī)現(xiàn)象。

　　相關(guān)鏈接：濟(jì)南樓市限購(gòu)政策