短短兩年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)形勢似乎經(jīng)歷了由春到秋的急速轉(zhuǎn)變
A 供應過量，隱現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩
始于近兩年的行政限購，伴隨不斷收緊的貨幣政策，使得住宅虛火迅速降溫，投資屬性隨之遏制。這一背景下，脫離于限購之外的商業(yè)地產(chǎn)趁勢崛起，以迎合暫時遇阻的龐大民間資本。自此，被業(yè)界稱之為“商業(yè)地產(chǎn)之春”的時代開啟。
以商業(yè)地產(chǎn)的主戰(zhàn)場寫字樓為例。鄭州市寫字樓一年時間就擺脫了“商住倒掛”的現(xiàn)象。2011年鄭州寫字樓新增供應量為95.05萬平方米，較2010年上漲21.38%；成交均價為12471元/平方米，較2010年上漲46.3%。
本報記者注意到，不少長期偏向住宅開發(fā)的地產(chǎn)商，在高地價和住宅遇冷的雙重壓力下，開始殺入商業(yè)地產(chǎn)，以開掘新的“藍?！?。河南財經(jīng)政法大學工程管理與房地產(chǎn)學院教授劉社分析認為，開發(fā)商為了規(guī)避調(diào)控帶來的市場風險，并期待借助商業(yè)地產(chǎn)的高回報增加利潤，都不約而同調(diào)高了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比重。
但如今，迅速增長的市場供應量，卻似乎令商業(yè)地產(chǎn)之春一夜入秋，引起業(yè)界普遍擔憂。
據(jù)鄭州相關(guān)部門不完全統(tǒng)計，2012年寫字樓總供應量將會達到225.7萬平方米，未來一段時間，鄭州將有20余個寫字樓新盤(含部分涵蓋寫字樓的城市綜合體)陸續(xù)入市，遠超2011年全年95.05萬平方米的供應量。
2012年7月6日，記者驅(qū)車沿鄭東新區(qū)察看。目前在建的寫字樓，主要集中于金水東路兩側(cè)及高鐵站附近，一片又一片建筑工地，呈現(xiàn)出一派繁忙景象。其中高鐵站區(qū)域占據(jù)了鄭東新區(qū)在建寫字樓的主要體量，粗略估算約150萬平方米。
一位業(yè)內(nèi)人士指出，客運新東站區(qū)域、經(jīng)開區(qū)、二七新區(qū)等區(qū)域的高端寫字樓相繼入市，將會給鄭州市的高端寫字樓市場帶來更多的新增供應，而未來消費者和投資者將會越來越理性，在競爭加劇的條件下，一些寫字樓項目將遭遇前所未有的市場壓力。
在眾多商業(yè)地產(chǎn)項目中，除了鄭東新區(qū)寫字樓群之外，最常見的“例牌菜”便是城市綜合體了。從最近兩年市場發(fā)展看，鄭州已經(jīng)出現(xiàn)大型商業(yè)地產(chǎn)項目集體亮相的情況。其中不乏萬達城市綜合體、升龍城市綜合體、錦藝城、華潤萬象城、西元國際廣場等“實力派選手”。
“由于商業(yè)地產(chǎn)項目‘一窩蜂’上馬，因此目前鄭州非住宅產(chǎn)品的供銷比，已嚴重失衡。”正弘置業(yè)副總經(jīng)理王樸說，“從2010年年底住宅項目限購以來，商業(yè)地產(chǎn)的價格上漲了50%以上，但從租金回報率來看，卻比2010年以前低了很多，投資價值變低?！?/p>
無論是寫字樓還是城市綜合體，一擁而上除了供應量增加導致供需失衡風險外，一個最大的詬病，是產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。正如鄭州市一位商業(yè)專家所稱，鄭州未來商業(yè)地產(chǎn)市場可能會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的過剩，眾多購物中心存在盲目、無序、趨從發(fā)展的現(xiàn)象，差異性的不足則造成購物中心普遍千店一面的現(xiàn)象。
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