[摘要] 住建部日前就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見，該條例征求意見稿包括住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責任等，從多個角度規(guī)范房屋租賃和銷售市場，引來一片叫好。
住建部日前就《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》公開征求意見，該條例征求意見稿包括住房租賃、住房銷售、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)、監(jiān)督管理、法律責任等，從多個角度規(guī)范房屋租賃和銷售市場，引來一片叫好。勞動報記者調(diào)查采訪發(fā)現(xiàn)，該條例有許多突破性的舉措，但有的還需要進一步完善以及關(guān)于可操作性的驗證。
發(fā)現(xiàn)治理群租或更不易？
該條例意見征詢稿一出，外界高呼“租賃時代”到來了。緣何有此一說？勞動報記者粗略統(tǒng)計了一下，該政策中有12條條款涉及規(guī)范租房行為，從數(shù)量上堪稱空前。其中包括“未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房”、“出租人不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人，收回住房”、“出租人收取押金的，應(yīng)當在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間”等多條保護租客利益的條文。
勞動報記者從上海市場上了解到，作為一個國內(nèi)較為規(guī)范成熟的市場，出租人擅闖、暴力驅(qū)逐承租人等行為并不多見。相反對于像群租這樣的行為，“未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房”這樣的條款一出，有可能增加了發(fā)現(xiàn)和執(zhí)法的難度。
上海虹口區(qū)一小區(qū)的業(yè)委會負責人告訴記者：“原先要進群租房的門就很難，平時發(fā)現(xiàn)群租房主要靠看垃圾量、看用電量等‘偵察手段’。一旦發(fā)現(xiàn)群租，還是能夠通過房東進入到房間進行確認的?！彼麚男碌囊?guī)定出來之后，群租租客會“一夫當關(guān)，萬夫莫開”，對群租的發(fā)現(xiàn)和治理會更加難。
“房租指導價”如何發(fā)揮實效？
房屋租賃領(lǐng)域另外一個核心問題是租賃價格。這次條例提出，“承租人應(yīng)當按月支付租金，當事人另有約定的除外。住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息?！边@一條款究竟能夠多大程度讓租金變得合理、透明，以及杜絕不合理的漲價？
條例規(guī)定，各級政府應(yīng)當建立住房租金發(fā)布制度，其用意在于有一個類似“房租指導價”的東西出臺后，避免了因為信息不對稱、使得房東可以漫天要價。但在實際操作當中，通常是租賃住房的供求關(guān)系對租賃價格起主要作用?！胺孔庵笇r”是否具有可參照性、房東不愿意執(zhí)行指導價怎么辦……這些問題還需要明確執(zhí)行細則。
另外，條例提到“住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金。”我愛我家上海市場負責人俞靜告訴記者，目前上海的住宅租賃市場中，租房合同一般是一年一簽，不會跨年簽，合同到期前房東與租客都會協(xié)商新一年的租金，所以這一條款看似保護了租客的利益，但現(xiàn)實效果可能并不明顯。
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