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　　新華網鄭州8月10日電(郭東亮)近期，鄭州市房地產市場維權事件多發(fā)，引起多方關注。本網特別邀請了鄭州市房管局、河南省房地產業(yè)協(xié)會、房企代表等單位相關負責人，以及河南省社會科學院專家學者、河南春屹律師事務所資深律師等，共同探討其中原因，尋求解決對策。

　　【現(xiàn)象分析】知名房企紛紛卷入維權事件

　　近期，鄭州市房地產市場維權事件多發(fā)，涉及多家房地產企業(yè)。其中不乏一些知名開發(fā)商，如萬科、錦藝、正商、和諧、信和(鄭州)、亞星等。在購房者與開發(fā)商之間，矛盾較為突出，維權過程中甚至出現(xiàn)一些過激行為。對此，房地產業(yè)內人士怎么看?

　　建業(yè)集團客服部副總經理薄茹：由于房地產產品的特殊性、復雜性以及配套產品管理的不成熟，房地產業(yè)的發(fā)展一直伴隨著維權事件的發(fā)生。近些年來，業(yè)主維權方式發(fā)生了顯著變化。通過消費者協(xié)會等機構來解決問題的業(yè)主越來越少，也很少通過訴訟來維權。常見的維權方式是，業(yè)主們自發(fā)建立微信群、QQ群等社交平臺，少數(shù)業(yè)主以激烈的言論，引起大家關注并組織群體行動，甚至采取圍堵項目等過激方式。

　　目前社會關注度較高的維權事件主要有兩種類型，一種是，由于合同欺詐、違反規(guī)劃、爛尾等原因，導致業(yè)主收房、辦證等重大權益無法得到保障。此類維權事件多發(fā)生于中小房地產商，這類房地產商社會責任感比較低、資金鏈比較脆弱;另一種是由房地產產品質量、設計等方面的細節(jié)引發(fā)的維權事件。此類維權事件多發(fā)生于知名房地產商，中小企業(yè)或中低端樓盤發(fā)生較少。

　　一個不愿具名的全國知名房企河南分公司相關負責人：多年以來，房地產以粗放增長著稱，而監(jiān)管制度卻很難跟得上，導致各類問題層出不窮。房子作為一種商品，必然會存在一些供需矛盾。當供大于求的時候，開發(fā)商愿意躬身去做好產品。一旦回到賣方市場，開發(fā)商為了獲取利潤，通常很難靜下心去做產品。而客戶的購房需求卻不斷在升級，當房子及相關服務達不到客戶的心理預期或者合同要求時，維權事件發(fā)生的幾率就會大大提升。

　　【矛盾焦點】什么觸發(fā)了業(yè)主與開發(fā)商維權糾紛

　　河南省社會科學院經濟研究所博士武文超：近年來，房地產市場非?；鸨?。一些人把購房當作投資渠道，更多關注的是價格而不是質量。在這種情況下，開發(fā)商也更加注重房地產開發(fā)的周期和資金的周轉，而不是產品的質量。由此帶來的是，房地產市場中諸如建筑質量不過關、虛假廣告宣傳、缺斤短兩(也就是“偷面積”)、以次充好等不誠信行為頻頻發(fā)生。

　　鄭州市房管局相關負責人：近年來，隨著我市城市化進程的不斷加快和房地產市場的快速發(fā)展，房地產領域內矛盾糾紛增多，引發(fā)糾紛最多的問題主要集中在延期交房、強制交房、違約賠償、房屋質量、配套設施、產權辦理、其他口頭承諾不兌現(xiàn)等多個方面。

　　河南春屹律師事務所律師李全永：從開發(fā)商而言，為追求利潤最大化，他們無形中會采取一些利于自己而不利于業(yè)主的做法，其中有很多是違規(guī)違法的。比如，很多開發(fā)商在沒有取得國有土地使用權證、規(guī)劃建設許可證、施工許可證等相關證件的情況下，就開始違規(guī)施工建房。再如，開發(fā)商在沒有取得預售許可證的情況下，就開始違規(guī)售房。還有，就是虛假宣傳。開發(fā)商對房屋構造、裝修等進行不正確的宣傳，誤導消費者。再有，就是強制交房的問題。在交房過程中，開發(fā)商將交房主體變更為物業(yè)公司，物業(yè)公司往往會要求業(yè)主先期交納一定的物業(yè)費，否則就不交鑰匙，也不允許對房屋現(xiàn)場勘查。另外，延遲交房的違約責任不對等。同樣一份合同，對于開發(fā)商延期交房與業(yè)主未按照時間付款，雙方承擔的責任是不一樣的。業(yè)主承擔的違約責任較大，開發(fā)商承擔的違約責任相對較小，這也是不公平的。

　　從購房者來講，也不是沒有問題。在購房過程中，很多人往往對小區(qū)的配套設施、綠化等沒有進行詳細考察，僅聽售樓人員單方面的描述。另外就是，購房者對樣板房、沙盤等都沒有進行取證，也是停留在口頭上，這也是導致維權糾紛的重要原因。

　　【原因探究】諸多原因“引爆”房地產維權糾紛

　　鄭州市房管局相關負責人：房地產市場矛盾糾紛增多的深層次原因，主要有以下六個方面：

　　一、商品房市場快速發(fā)展，而房地產開發(fā)企業(yè)和從業(yè)人員的素質卻參差不齊，導致一些項目建設、管理出現(xiàn)問題;

　　二、樓盤的開發(fā)周期和企業(yè)固有的開發(fā)模式，以及部分虛假銷售廣告的誤導，造成建成后的商品房和購房者對品質的需求不符;

　　三、在商品房買賣合同的履行過程中，部分開發(fā)企業(yè)為縮短開發(fā)周期或增加開發(fā)利潤，出現(xiàn)不按約定開發(fā)的行為，造成群眾合法權益受到侵害;

　　四、相關法律法規(guī)建設的滯后導致房地產開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)成本過低;

　　五、部分區(qū)域政府主導的公共設施建設，未跟上房地產開發(fā)建設的速度，造成部分新建小區(qū)配套設施不完善;

　　六、以獲取不法利益為目的的群體出現(xiàn)導致矛盾激化。

　　河南省社會科學院經濟研究所博士武文超：導致房地產市場維權事件逐漸增多、復雜程度逐漸升級的原因，有以下幾點：

　　首先，是房地產市場缺乏法律的規(guī)范。住房作為商品，存在特殊性，在其是否適用消費者權益保護法和產品質量法的問題上一直存在爭議。這導致商品房市場上亂象叢生，缺乏良好的規(guī)范。

　　其次，房地產價格不斷上漲，使其投資屬性甚至說投機屬性，不斷增強，使得商品房的買方和賣方逐漸失去了理性，過于關注房子價格而忽視了房子的品質。網上曾傳言一個例子，一個人買了兩套房子之后，發(fā)現(xiàn)房子有重大質量問題，去找開發(fā)商退款沒成功。他稍微修了一下，然后趁著房價暴漲，加價幾成，在二手房市場賣了出去，而且買方明確表示，不在意質量問題。其實呢，在人們真正居住的時候，最終還是會對房子的質量問題進行維權。

　　第三，當前社會上，人們的誠信度和契約精神仍需提高。具體表現(xiàn)在：部分開發(fā)商在銷售過程中存有虛假宣傳行為，有些開發(fā)商在出現(xiàn)問題后“跑路”，一些購房者在買房子的時候不關注合同條款，購房者因為房價下跌去售樓處退房，職業(yè)“房鬧”大行其事，等等。

　　河南省房地產業(yè)協(xié)會會長姜鵬飛：房地產市場價格增長過快，業(yè)主和開發(fā)商都會站在自身角度，維護自己利益，因而會產生一些矛盾。房地產產品雖然性質特殊，但房地產市場仍屬于市場經濟體系下的一個市場，有其盲目性，需要進行宏觀調控。

　　【對策建議】建章立制 減少維權糾紛 引導“綠色維權”

　　河南省社會科學院經濟研究所博士武文超：伴隨著我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高以及房價的高位運行，房地產價格暴漲的空間越來越小，競爭越來越激烈，粗放競爭和不誠信經營將逐漸失去市場空間，一線的開發(fā)商也將逐漸走向品質化、綠色化、特色化的方向。

　　為進一步凈化房地產市場環(huán)境，降低矛盾糾紛事件的發(fā)生頻率，從政府角度來講，要加快對商品房市場的立法，對商品房市場更好地進行規(guī)范和管理，也使得老百姓在針對住房這個特殊商品維權的時候有法可依。從房地產企業(yè)角度來講，應逐漸改變過去野蠻發(fā)展時期的意識，提高產品品質和質量，在未來的競爭中才能夠更勝一籌。對于購房者來講，在購房的時候應該提高法律意識，不怕“麻煩”，深入了解買賣雙方的合同約定和政府對于相關方面的規(guī)定，同時在實際購房過程中多從各個方面了解信息，使自己免于進入被迫維權的境地。

　　鄭州市房管局相關負責人:目前，鄭州市依托全市房地產網格化管理平臺，將矛盾糾紛排查重心下移，由網格人員和辦事處相結合，定期開展房地產矛盾糾紛排查。并建立了領導接訪制度、信訪值班制度、房地產市場巡查制度，創(chuàng)建了多樣化的網絡投訴信訪平臺、完整的信訪案件全程督查程序，還在開發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、中介機構等房地產行業(yè)領域內建立了信用評價體系。

　　為進一步凈化房地產市場環(huán)境，規(guī)范房地產市場秩序，鄭州市將從以下幾個方面努力：進一步健全完善房地產業(yè)法規(guī)制度，使房地產開發(fā)經營和矛盾糾紛調解有法可依、有章可循;進一步加大房地產政策法規(guī)宣傳力度，對多發(fā)、頻發(fā)的房地產矛盾糾紛，以消費警示等方式，提醒消費者注意規(guī)避風險;進一步加大房地產開發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為查處力度，對損害群眾利益的行為，及時依法依規(guī)處理;進一步完善房地產信用評價制度，充分發(fā)揮社會信用體系建設的作用，對失信企業(yè)進行公示、懲戒;進一步提高群眾房地產信訪投訴問題辦理效率，做到件件有回音，事事有著落;進一步加大職能部門之間協(xié)同力度，通過市政府協(xié)調，督導相關部門和單位履職盡責。

　　河南省房地產業(yè)協(xié)會會長姜鵬飛：維權過程中的一些過激行為，對業(yè)主和開發(fā)商來說，都是不夠理智的舉動。作為房地產業(yè)行業(yè)協(xié)會，目前正在籌備建立相關調解協(xié)商機制，將充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的指導和協(xié)調作用，和大家一道維護房地產市場良好的秩序和環(huán)境。