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　　在剛剛過(guò)去的第十三屆河南品牌地產(chǎn)展上，數(shù)十家房企旗下的樓盤(pán)，迎來(lái)了諸多購(gòu)房者的檢閱，從場(chǎng)面上看，樓市就像當(dāng)下的天氣一樣熱度飆升。

　　鄭州風(fēng)景雖好，外地卻冷風(fēng)頻吹，4月1日，由克而瑞信息集團(tuán)(CRIC)發(fā)布的3月“中住288指數(shù)”顯示，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.08%，漲幅較上月減少了0.27個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲8.14%，環(huán)比和同比上漲速度連續(xù)5個(gè)月回落，全國(guó)一手房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅收窄之勢(shì)延續(xù)，樓市降溫態(tài)勢(shì)明顯。

　　而從記者了解的情況看，目前鄭州市各大樓盤(pán)銷(xiāo)售情況依然良好，正在華東地區(qū)蔓延的“降價(jià)風(fēng)”暫時(shí)還未吹到中原大地。

　　數(shù)據(jù)

　　3月樓市價(jià)格指數(shù)

　　漲幅今年以來(lái)最低

　　鄭州穩(wěn)中有升

　　4月1日，克而瑞信息集團(tuán)、易居房地產(chǎn)研究院、中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布2014年3月“中住288指數(shù)”。

　　報(bào)告顯示，2014年3月，“中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)”為1098.6點(diǎn)，較上月上升0.9點(diǎn)，環(huán)比上漲0.08%，漲幅較上月減少了0.27個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲8.14%，環(huán)比和同比上漲速度連續(xù)5個(gè)月回落，全國(guó)一手房?jī)r(jià)格指數(shù)漲幅收窄之勢(shì)延續(xù)。

　　經(jīng)統(tǒng)計(jì)，監(jiān)控的288個(gè)主要城市中，共有167個(gè)城市一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)上漲，上漲城市數(shù)量較上月減少8個(gè)。其中河北省保定市以4.80%的漲幅居全國(guó)首位，貴州省貴陽(yáng)市以3.59%的漲幅緊隨其后，甘肅省銀川市、云南省昭通市和山東省菏澤市漲幅分別為3.29%、3.20%和3.20%，列全國(guó)環(huán)比漲幅的三至五位，其余城市環(huán)比漲幅均未超過(guò)3%。

　　與此同時(shí)，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌的城市數(shù)量達(dá)到121個(gè)，較上月增加8個(gè)。其中福建省龍巖市環(huán)比下跌3.98%，居全國(guó)跌幅之首，廣東省惠州市、安徽省黃山市、廣東省韶關(guān)市和山東省聊城市跌幅分別為3.79%、3.77%、3.60%和3.35%，分列跌幅二至五位。

　　全國(guó)31個(gè)省級(jí)行政區(qū)域中，一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比下降區(qū)域增加至13個(gè)，分別為安徽省、西藏自治區(qū)、吉林省、遼寧省、山東省、廣東省、福建省、浙江省、江蘇省、湖北省、內(nèi)蒙古自治區(qū)、湖南省和重慶市。而包括鄭州在內(nèi)的其他省級(jí)行政區(qū)域一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比穩(wěn)中有升。

　　現(xiàn)象

　　鄭州樓市溫暖依舊，“日光盤(pán)”仍在

　　從數(shù)據(jù)上看，全國(guó)樓市可謂哀鴻遍野。尤其是進(jìn)入3月份以來(lái)，從杭州等地開(kāi)始的降價(jià)潮逐漸蔓延開(kāi)來(lái)，包括北京、廣州等一線(xiàn)城市在內(nèi)的不少地區(qū)，新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了不同程度的松動(dòng)，喊降價(jià)的不乏大型開(kāi)發(fā)商。

　　但是，這股降價(jià)風(fēng)似乎還未吹到鄭州。在剛剛過(guò)去的3月份里，鄭州樓市依然熱度不減，而根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，3月份有23個(gè)項(xiàng)目推新，僅在3月22日、23日兩天就有泰宏建業(yè)國(guó)際城、升龍城、天地灣、正商城等多個(gè)項(xiàng)目集中入市。

　　與開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)相應(yīng)，鄭州樓市需求依然強(qiáng)勁，各售樓部的來(lái)訪(fǎng)量和來(lái)電量依然維持在較高水平。而記者在鄭州航海路某樓盤(pán)銷(xiāo)售部看到，下午一個(gè)多小時(shí)的時(shí)間里，陸續(xù)有十幾組購(gòu)房者到訪(fǎng)，而據(jù)該項(xiàng)目案場(chǎng)人員反映，隨著3月份天氣回暖，售樓部的看房客明顯增多，來(lái)電量也比以往多了不少。

　　最明顯的例證則是開(kāi)盤(pán)數(shù)據(jù)。3月22日，位于高新區(qū)的萬(wàn)科城一期二批房源開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天推出1521套，戶(hù)型涵蓋75-90㎡兩房至三房，現(xiàn)場(chǎng)去化1518套，幾乎清盤(pán)。而在3月29日，位于鄭東板塊的雅居樂(lè)國(guó)際花園開(kāi)盤(pán)，上千名購(gòu)房者到場(chǎng)選房，在不足一個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，新開(kāi)盤(pán)的三棟洋房即告售罄。

　　仔細(xì)分析熱銷(xiāo)的樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)區(qū)間以5000-9000元/m2為主，不難看出剛性需求依然是鄭州樓市的需求主力，并且多數(shù)已開(kāi)樓盤(pán)優(yōu)惠力度取消或減弱，這也促使購(gòu)房者對(duì)于未開(kāi)或?qū)㈤_(kāi)樓盤(pán)的關(guān)注力度增大。

　　關(guān)注

　　4月25個(gè)新盤(pán)入市，鄭州房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺

　　毫無(wú)疑問(wèn)，“金三銀四”素來(lái)是樓市旺季，3月份開(kāi)發(fā)商“穩(wěn)定價(jià)，高去化”的策略已見(jiàn)成效。而3月市場(chǎng)的成功，給了開(kāi)發(fā)商加速推盤(pán)的動(dòng)力。

　　另一方面，隨著銀行信貸閘門(mén)的繼續(xù)收緊，部分開(kāi)發(fā)商放棄了捂盤(pán)惜售的想法，爭(zhēng)取快點(diǎn)兒出貨，回籠資金，緩解壓力，避免風(fēng)險(xiǎn)的累積。進(jìn)入4月份，開(kāi)發(fā)商更加堅(jiān)定了對(duì)市場(chǎng)的信心，推盤(pán)數(shù)量與日俱增。

　　據(jù)了解，4月將入市的25個(gè)樓盤(pán)均為住宅項(xiàng)目，其中鄭西建業(yè)聯(lián)盟新城、保利海上五月花、天宏咖匯、龍湖玖號(hào)院、龍湖名郡和綠都溫莎城邦為純新盤(pán)面市，其他的則是新房源加推。

　　可以看到，雖然多地春節(jié)后出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，但鄭州房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)松動(dòng)，剛性需求仍然十分旺盛，開(kāi)發(fā)商普遍看好鄭州樓市。在記者的走訪(fǎng)過(guò)程中，鄭州的項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)多以“房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期仍然上漲”的觀點(diǎn)勸得購(gòu)房者成交;而在跟不少開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人的訪(fǎng)談過(guò)程中，他們也表示對(duì)當(dāng)前鄭州樓市充滿(mǎn)信心。

　　“鄭州房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度下跌的可能性不大，總體會(huì)比較平穩(wěn)，甚至穩(wěn)中有升?！倍驮谌涨?，參加完全國(guó)兩會(huì)歸來(lái)的建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，在城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)的大背景下，鄭州作為區(qū)域中心城市，吸引了大量的人口，這些都是支撐樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定上行的動(dòng)力。

　　機(jī)構(gòu)觀察

　　世聯(lián)行：

　　購(gòu)房者信心指數(shù)持續(xù)下降

　　樓市面臨較大調(diào)整壓力

　　日前，世聯(lián)行發(fā)布了購(gòu)房者信心指數(shù)，顯示2014年一季度購(gòu)房者信心指數(shù)為54.2，較2013年四季度下降0.4，表明購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的樂(lè)觀程度有所下降。從本輪周期看，購(gòu)房者信心指數(shù)在2013年三季度達(dá)到頂峰，此后，由于資金的收緊，銀行放貸受限，導(dǎo)致購(gòu)房者信心指數(shù)在去年四季度大幅下降。

　　今年以來(lái)，資金面延續(xù)了去年四季度以來(lái)的偏緊狀態(tài)。偏緊的流動(dòng)性對(duì)樓市產(chǎn)生了一定的影響，各大銀行的房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮10%左右，市場(chǎng)成交遭遇“倒春寒”。2月份興業(yè)銀行暫停房地產(chǎn)夾層融資和供應(yīng)鏈融資以及杭州樓盤(pán)降價(jià)的消息，一時(shí)間使得市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。進(jìn)入3月份，東北和華東部分三、四線(xiàn)城市降價(jià)風(fēng)波有蔓延的趨勢(shì)，加上媒體的渲染，購(gòu)房者的觀望情緒加重，本季度購(gòu)房者信心指數(shù)小幅下降。雖然當(dāng)前市場(chǎng)的降價(jià)呈現(xiàn)明顯的地域性特征，但經(jīng)過(guò)媒體的報(bào)道推廣，更多的購(gòu)房者選擇觀望，二季度樓市仍將面臨比較大的調(diào)整壓力。鑒于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的壓力和房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中舉足輕重的地位，我們認(rèn)為接下來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策將趨于松動(dòng)(部分城市取消限購(gòu)、限價(jià)等政策或者調(diào)低購(gòu)房首付比例)，此外，二季度中性偏緊的貨幣政策恐難持續(xù)，央行降準(zhǔn)的概率比較大。

　　2014年一季度城市各類(lèi)購(gòu)房者信心排序從高到低依次為：西部二線(xiàn)、東部二線(xiàn)、東部三線(xiàn)、中部二線(xiàn)、東部一線(xiàn)、中西部三線(xiàn)。與上季度相比，不同類(lèi)型的城市購(gòu)房者信心指數(shù)出現(xiàn)不同程度的下降，其中，中西部三線(xiàn)城市的購(gòu)房者信心指數(shù)降幅最大，較上季度下降1.9，東部二線(xiàn)城市的購(gòu)房者信心指數(shù)降幅最小，較上季度下降0.2。東部一線(xiàn)、東部三線(xiàn)、中部二線(xiàn)和西部二線(xiàn)城市購(gòu)房者信心指數(shù)較上個(gè)季度分別下降0.4、1.3、0.4和0.8。這說(shuō)明當(dāng)前樓市局部性的降價(jià)已對(duì)整體的預(yù)期產(chǎn)生了影響，各個(gè)區(qū)域購(gòu)房信心普遍下滑。