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　　前三季度，調(diào)控政策層出不窮、地產(chǎn)群雄爭(zhēng)霸全城、購(gòu)房者舉棋不定，而依舊不明朗的樓市霧靄重重，地產(chǎn)列車(chē)難尋樓市軌跡。

　　在“升級(jí)版限購(gòu)令”之下，鄭州樓市應(yīng)聲下行，9月、10月成交量均不同程度下降。第四季度，開(kāi)發(fā)商年底沖量在即，資金回籠壓力明顯增大，在二三季度快速去化的背景之下，今年年底樓市或?qū)㈦y以延續(xù)去年暖冬形勢(shì)，難言翹尾行情。

　　供應(yīng)與存量并存 銷(xiāo)售壓力加大

　　自9月份以來(lái)，鄭州樓市就進(jìn)入了密集的推盤(pán)期，根據(jù)鄭州新浪樂(lè)居的統(tǒng)計(jì)，9月份鄭州共有23個(gè)樓盤(pán)入市，10月則有26個(gè)樓盤(pán)新入或加推。

　　而接下來(lái)的11月，入市房源還將繼續(xù)增長(zhǎng)，共有30家樓盤(pán)推出房源，其中純新盤(pán)16個(gè)，占總量的近53.3%，總體住宅類(lèi)型27個(gè)，占據(jù)開(kāi)盤(pán)總數(shù)90%。

　　值得注意的是，入市房源除了占絕對(duì)主力的剛需兩房、三房戶(hù)型外，第四季度，鄭州郊縣高端大盤(pán)也紛紛積極入市，在爭(zhēng)搶本地區(qū)高消費(fèi)客源之外，也在分搶鄭州客源。

　　盡管目前尚無(wú)準(zhǔn)確數(shù)據(jù)說(shuō)明四季度將有多少房源入市，但從11月激增的開(kāi)盤(pán)數(shù)量中可以看出，四季度入市房源或創(chuàng)下年度新高。

　　一方面是供應(yīng)量增大，另一方面則是高庫(kù)存的存在。據(jù)克而瑞(CRIC)發(fā)布的數(shù)據(jù)，鄭州9月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目整體去化率為62.23%，整體去化水平較一般，多數(shù)項(xiàng)目的主力產(chǎn)品為80㎡-90㎡的兩房和小三房，以剛需產(chǎn)品為開(kāi)盤(pán)主推。

　　在9月份開(kāi)盤(pán)的14個(gè)項(xiàng)目，僅有6個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)去化率在80%以上，個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化甚至不足30%，各個(gè)項(xiàng)目去化差異性明顯。

　　鄭州市房管局公布的數(shù)據(jù)表明，截至9月底，市區(qū)商品房累計(jì)可售面積為1193.68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.45%。其中，商品住房累計(jì)可售面積為394.65萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.83%。按照前9月的平均去化率，目前存量住宅去化周期為6個(gè)月，逼近合理存量水平底線。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著四季度入市房源的增加，住宅庫(kù)存量將進(jìn)一步增多，很有可能突破存量房的合理水平線。而不少開(kāi)發(fā)商亦表示，四季度將面臨更大的銷(xiāo)售壓力。

　　“我們樓盤(pán)今年以來(lái)開(kāi)了三次盤(pán)，每次開(kāi)盤(pán)效果都不是很好，全年任務(wù)能否完成，第四季度很關(guān)鍵，但就目前情況而言，完成任務(wù)的壓力非常大?！睎|區(qū)某樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

　　限購(gòu)與限價(jià)同在 房企難以提價(jià)

　　2013年9月，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局升級(jí)版“限購(gòu)令”發(fā)布以來(lái)，已經(jīng)取得了一定的成效。據(jù)統(tǒng)計(jì)，鄭州市八九月份商品住房?jī)r(jià)格分別為每平方米7589元和7561元，已連續(xù)兩個(gè)月下探。

　　在“限購(gòu)令”發(fā)布之時(shí)，房管局還提出了提出“房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)”目標(biāo)。根據(jù)這一目標(biāo)，鄭州市每套商品房都要在房管、物價(jià)部門(mén)備案，備案價(jià)格不得高于此前售價(jià)，并且今后房?jī)r(jià)不得增長(zhǎng)。

　　相比限購(gòu)令，限價(jià)令對(duì)于開(kāi)發(fā)商的限制更為直接，房企紛紛表示不敢貿(mào)然提價(jià)。據(jù)悉，目前鄭州市已經(jīng)有200多個(gè)項(xiàng)目按照“零增長(zhǎng)”的要求在房管部門(mén)備案銷(xiāo)售價(jià)格。這些項(xiàng)目，既有6000多元/平方米的“剛需盤(pán)”，又有1.6萬(wàn)元/平方米的“珍稀盤(pán)”，更多的是8000元/平方米左右的“大眾盤(pán)”。

　　此舉被認(rèn)為直接卡住了開(kāi)發(fā)商的“喉嚨”，據(jù)記者了解，9月份，鄭州市又有26家樓盤(pán)因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，被鄭州市房管局約談負(fù)責(zé)人、停止網(wǎng)簽，并要求限期進(jìn)行整改。

　　“限價(jià)令就相當(dāng)于懸在開(kāi)發(fā)商頭上的一把達(dá)摩克利斯之劍，你價(jià)格定高了，就拿不到預(yù)售證，沒(méi)法銷(xiāo)售，所以接下來(lái)開(kāi)發(fā)商在提價(jià)方面會(huì)相當(dāng)謹(jǐn)慎?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士坦言。

　　鄭州市住宅與房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)葉琦也表示，前期出現(xiàn)的商品住房?jī)r(jià)格上漲，是由短期供應(yīng)不足導(dǎo)致的短暫性需求緊張?jiān)斐傻?。針?duì)這一情況，年底前將有300多萬(wàn)平方米的中小套型普通商品住房陸續(xù)投放市場(chǎng)，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出供求平衡、價(jià)格穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。