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　　鄭州從2003年開(kāi)始城中村改造，到現(xiàn)在已經(jīng)將近十一年。有很多項(xiàng)目已經(jīng)做成了鄭州的地標(biāo)性建筑。到目前為止，總共228個(gè)自然村有170個(gè)自然村已經(jīng)獲得批準(zhǔn)，其中103個(gè)自然村已經(jīng)實(shí)施拆遷，5月份鄭州有11宗土地掛牌出讓?zhuān)偯娣e達(dá)到24.2萬(wàn)㎡，其中10宗地均為城中村改造用地。

　　目前，鄭州原來(lái)的城中村改造也從以住宅為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，逐步邁向了住宅、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)于一體復(fù)合性的綜合開(kāi)發(fā)。這其中，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)在城中村改造中扮演著越來(lái)越重要的角色。開(kāi)發(fā)企業(yè)如何依托商業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)，記者走訪了曾經(jīng)參與城中村開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)商業(yè)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)人士。

　　早期城中村商業(yè)開(kāi)發(fā)多成時(shí)尚地標(biāo)，但仍有遺憾

　　十一年的鄭州城中村改造歷程，對(duì)改善鄭州人居，提升鄭州城市形象做出了突出貢獻(xiàn)。這其中，涌現(xiàn)出一些像升龍曼哈頓廣場(chǎng)、小李莊升龍國(guó)際中心、鄭州國(guó)貿(mào)360等一批鄭州時(shí)尚地標(biāo)，吸引著鄭州的時(shí)尚男女。但回頭來(lái)看在這些項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，也留有一些遺憾。升龍集團(tuán)商業(yè)中心總監(jiān)李杰在接受記者采訪時(shí)坦言，曼哈頓廣場(chǎng)作為升龍的第一個(gè)項(xiàng)目，整體開(kāi)發(fā)很成功，但從商業(yè)的角度去看規(guī)劃和招商還是有一些問(wèn)題的，這些問(wèn)題的產(chǎn)生主要在于前期沒(méi)有進(jìn)行很好的商業(yè)定位。

　　李杰說(shuō)，現(xiàn)在由于前期商業(yè)規(guī)劃存在一些缺陷，造成一些品牌升級(jí)比較困難。以星巴克為例，由于沒(méi)有合適的物業(yè)，星巴克只是拿了金水路北側(cè)寫(xiě)字樓下面的位置，而這個(gè)位置客觀來(lái)講是沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的。小李莊改造項(xiàng)目是曼哈頓廣場(chǎng)的復(fù)制版，室內(nèi)三層步行街直接面對(duì)二七萬(wàn)達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)，目前萬(wàn)達(dá)商業(yè)對(duì)項(xiàng)目的沖擊已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)出來(lái)，但幸運(yùn)的是，曼哈頓廣場(chǎng)和升龍國(guó)際中心都占據(jù)了鄭州的核心地段。升龍?jiān)诎l(fā)展的過(guò)程中也不斷地自我改進(jìn)和修正，也認(rèn)識(shí)到商業(yè)對(duì)地產(chǎn)的效應(yīng)是需要時(shí)間積淀慢慢顯現(xiàn)的，目前升龍又一城的商業(yè)就明顯得到了優(yōu)化升級(jí)，增加自持比例。

　　360國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)是鄭州本土地產(chǎn)商中，商業(yè)運(yùn)營(yíng)十分成功的地產(chǎn)項(xiàng)目。星巴克、MUJI、優(yōu)衣庫(kù)等指標(biāo)性潮牌餐飲都是首次入鄭，但即便這樣，其商業(yè)開(kāi)發(fā)依然有些遺憾，RET睿意德鄭州公司長(zhǎng)期對(duì)鄭州重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤研究，據(jù)該公司策略顧問(wèn)部總監(jiān)石俊東說(shuō)，這個(gè)地段是商業(yè)價(jià)值很高的地段，但項(xiàng)目在主力店引入、自持等方面其實(shí)可以做到價(jià)值更大化一些。

　　石俊東說(shuō)，鄭州的商業(yè)開(kāi)發(fā)留給后者的經(jīng)驗(yàn)就是，如何能更好地處理自持和物業(yè)銷(xiāo)售的關(guān)系，這點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目以后的成敗很關(guān)鍵。

　　城中村改造項(xiàng)目，商業(yè)要因地制宜

　　曼哈頓廣場(chǎng)、國(guó)貿(mào)360、錦藝城如今都已是城市商圈甚至副中心。但這些項(xiàng)目并非都能復(fù)制，資金實(shí)力、企業(yè)戰(zhàn)略都是束縛項(xiàng)目商業(yè)開(kāi)發(fā)的掣肘。鄭州天榮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理潘金玉是從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的老資格。參與過(guò)光彩市場(chǎng)的升級(jí)改造、火車(chē)站某服裝市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。對(duì)于商業(yè)，他認(rèn)為，不是每個(gè)城中村改造都適合做商業(yè)，一定要根據(jù)它的地段、位置、拆遷密度、可建密度，根據(jù)具體情況來(lái)定位。

　　RET睿意德鄭州公司總經(jīng)理王浩杰認(rèn)為，并不是每個(gè)項(xiàng)目都能做到價(jià)值最大化。像金水路傳統(tǒng)的商業(yè)集聚區(qū)做大型的城改，偏重商務(wù)的休閑商業(yè)會(huì)比較有發(fā)展空間。像在北區(qū)傳統(tǒng)的居民區(qū)，就適合做成生活服務(wù)型商業(yè)。

　　差異化、主題化，未來(lái)城中村改造商業(yè)更有看點(diǎn)

　　記者了解到，據(jù)2012年統(tǒng)計(jì)顯示，鄭州有53個(gè)城市綜合體項(xiàng)目在建，其中還不包括這兩年城中村改造中在規(guī)劃和已報(bào)建未亮相的商業(yè)綜合體項(xiàng)目，而城市綜合體都會(huì)伴隨著巨量商業(yè)。但這些城市綜合體中，優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)并不多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。同策房產(chǎn)4月份數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，鄭州4月份商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)量達(dá)到8萬(wàn)平方米，同比下降49.9%。

　　如今，如何讓商業(yè)出彩已經(jīng)成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的頭等大事。河南恒祥實(shí)業(yè)有限公司作為勝崗村的開(kāi)發(fā)企業(yè)，從2007年接觸勝崗村這塊地開(kāi)始已經(jīng)7個(gè)年頭了，據(jù)招商總監(jiān)楊光介紹，該項(xiàng)目商業(yè)明確定位為區(qū)域性商業(yè)，服務(wù)人群就是方圓2.5平方公里范圍。多引進(jìn)鄭州沒(méi)有的產(chǎn)品和業(yè)態(tài)，走商業(yè)地產(chǎn)差異化、避免同質(zhì)化是今后的發(fā)展方向。

　　越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到商業(yè)差異化的必要性。未來(lái)城中村改造的商業(yè)業(yè)態(tài)將更有看點(diǎn)，一些趣味性、主題性的商業(yè)未來(lái)將成為鄭州商業(yè)新亮點(diǎn)。作為陳砦城中村改造一期工程項(xiàng)目，美景的大觀音寺項(xiàng)目就是一個(gè)依托大觀音寺打造的具有濃厚中原文化特色的高端商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目。