伴隨著創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新熱潮而再度興起的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，正在改變寫字樓和商鋪市場的租賃形態(tài)。
近期，多家機構(gòu)發(fā)布報告顯示，2015年第四季度北京甲級寫字樓市場需求強勁，整體空置率繼續(xù)走低，租金則持續(xù)攀高。這部分租賃需求，以IT和金融類公司為主。
仲量聯(lián)行認(rèn)為，即便當(dāng)前創(chuàng)業(yè)熱潮有所冷卻，且P2P行業(yè)的泡沫正被擠出，但由于整體環(huán)境向好，并不會影響這部分需求的延續(xù)。預(yù)計在2016年，這兩部分需求仍將是北京寫字樓市場的重要力量。
與此同時，由于受到電子商務(wù)和海外代購渠道的沖擊，北京中高端購物中心的空置率則持續(xù)上升。機構(gòu)認(rèn)為，這種態(tài)勢短期內(nèi)同樣難以改變。
金融行業(yè)需求超3成
第一太平戴維斯報告顯示，2015年第四季度，北京市甲級寫字樓市場有兩個新項目入市，分別是位于望京的“誠盈中心”和位于CBD周邊區(qū)域的“達(dá)美中心”，合計帶來11萬平方米新增供給。至此，北京甲級寫字樓可租賃存量達(dá)到1010萬平方米，仍是中國大陸最大的寫字樓市場。
該機構(gòu)指出，去年第四季度，北京全市凈吸納量達(dá)到11萬平方米，全年凈吸納量共計42萬平方米。盡管有新項目入市，但隨著之前入市項目的進(jìn)一步消化，北京甲級寫字樓空置率維持低位，達(dá)到3.6%，環(huán)比微降0.1%。
戴德梁行對北京核心商圈的甲級寫字樓空置率統(tǒng)計顯示，截至去年四季度，上述指標(biāo)僅為3.2%，同比下降3.3個百分點。創(chuàng)最近四年新低。
低空置率情況下，需求十分集中。第一太平戴維斯指出，金融行業(yè)成為甲級寫字樓租賃市場上最大的需求來源，占全年總需求的34%。另一大來源則是IT及高科技公司，占比25%。此外，咨詢顧問、制藥、能源類企業(yè)也占據(jù)了相當(dāng)比例的租賃需求。
從資金類型上看，內(nèi)資企業(yè)依舊是市場主導(dǎo)，占全年總成交的七成。
受此影響，北京甲級寫字樓的平均租金也持續(xù)高位震蕩。截至2015年第四季度，達(dá)到每平方米每月人民幣319.8元，環(huán)比小幅上漲0.5%，同比上漲0.9%。
由于P2P行業(yè)缺乏規(guī)范性和穩(wěn)定性，以及部分公司被調(diào)查事件的曝光，這類金融公司也受到一些業(yè)主的排斥。
仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事賀?？孪?1世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，這并不會影響到這些行業(yè)的整體需求。他表示，在北京的寫字樓市場，只有2.5%的甲級寫字樓面積由小型內(nèi)資金融公司承租，其中包括P2P公司，“即使出現(xiàn)最壞的情況，也不會對整體市場帶來嚴(yán)重影響。”
他還表示，P2P只是金融行業(yè)中一個占比較小的細(xì)分領(lǐng)域，因此，金融業(yè)的整體需求不會受到影響。
仲量聯(lián)行的報告認(rèn)為，預(yù)計在2016年的甲級寫字樓市場，內(nèi)資公司仍將保持強勁需求。由于外部環(huán)境寬松，金融和IT公司的需求也將持續(xù)強勁。
商鋪市場大受沖擊
互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的深入發(fā)展，對零售商鋪市場則帶來一定的不利影響。
根據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年1-11月，北京市社會消費品零售總額累計達(dá)到人民幣9335億元，同比增長6.9%。同期，網(wǎng)上零售額仍保持39.6%的強勁增長率，占消費品零售總額達(dá)18.7%。
2015年第四季度，北京有多家商鋪開業(yè)，為市場新增了部分供應(yīng)。其中就包括家樂福在中國的首家購物中心，開業(yè)當(dāng)天入駐率接近100%。
但受到電子商務(wù)、奧特萊斯、海外代購等渠道的沖擊，零售商鋪的整體租賃情況不再樂觀。第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，截至去年年末，北京中高端購物中心空置率環(huán)比上浮至5.2%。從商家需求來看，餐飲、娛樂休閑類品牌需求旺盛，但奢侈品牌、服飾、珠寶腕表等業(yè)態(tài)品牌則持謹(jǐn)慎擴張態(tài)度。
仲量聯(lián)行指出，2015年北京零售市場增速緩慢，一些奢侈品牌也在進(jìn)行店鋪整合。餐飲和兒童類是最活躍的業(yè)態(tài)，化妝品則正在成為新的市場需求驅(qū)動力。
為應(yīng)對實體商業(yè)低迷，部分業(yè)主正在進(jìn)行品牌調(diào)整，增加兒童、生活體驗及餐飲等業(yè)態(tài)，以保證充足客流。激烈的市場競爭也壓制了租金增長。第一太平戴維斯統(tǒng)計顯示，截至去年第四季度末，北京中高端購物中心首層平均租金為每平方米每月人民幣895.8元，處于相對低位。
仲量聯(lián)行北京零售地產(chǎn)部總監(jiān)羅綺華表示，在當(dāng)前市場環(huán)境下，租金緩慢增長將會成為當(dāng)下的新常態(tài)。這也在倒逼未來零售業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整。
