[摘要] 房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過(guò)房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)登記以后，就具有法律效力。遇到特殊情況，如工作變動(dòng)、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的貸款人確實(shí)無(wú)法按期歸還貸款。
房地產(chǎn)抵押合同經(jīng)過(guò)房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)登記以后，就具有法律效力。無(wú)論是抵押權(quán)人，還是抵押人，都必須依照抵押合同中的約定來(lái)處理有關(guān)問(wèn)題。
作為抵押人來(lái)說(shuō)，應(yīng)承擔(dān)的主要義務(wù)是按合同的約定按期歸還貸款本息。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)房屋的貸款，數(shù)額相對(duì)較小，而且歸還時(shí)間較長(zhǎng)，銀行在計(jì)算每一期應(yīng)當(dāng)歸還的數(shù)額時(shí)，已考慮了貸款人逐年應(yīng)當(dāng)支付的利息。因此，每一期歸還的數(shù)額都是相同的，如果貸款人沒(méi)有特殊情況，一般都能按期歸還。
但是，遇到特殊情況，如工作變動(dòng)、家庭收入突然減少或疾病等原因，有的貸款人確實(shí)無(wú)法按期歸還貸款。
作為貸款銀行來(lái)說(shuō)，要維護(hù)銀行的利益，就得向貸款人催還貸款。假如貸款人和銀行原來(lái)約定15年全部歸還貸款本息，這并不是說(shuō)銀行要等到15年期滿(mǎn)后方能行使抵押權(quán)。如果一期、二期不能按時(shí)還款，銀行并不一定立即行使抵押權(quán)，但積累到一定程度，銀行就會(huì)行使這一權(quán)利。
這時(shí)，貸款人就要根據(jù)實(shí)際情況權(quán)衡利弊。如果貸款人已大部分歸還，就可以考慮臨時(shí)接濟(jì)，歸還其余的貸款本息。如果不是臨時(shí)的困難，就應(yīng)考慮采用其他辦法來(lái)解決。比如，征得銀行同意，將購(gòu)買(mǎi)的房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)棉D(zhuǎn)讓所得的款項(xiàng)歸還貸款，并征得銀行同意，由新的購(gòu)買(mǎi)者與銀行訂立抵押合同，由新的購(gòu)買(mǎi)者繼續(xù)履行還款義務(wù)。這雖然不是理想的方法，但比之銀行通過(guò)拍賣(mài)或是訴訟來(lái)解決，要主動(dòng)得多，經(jīng)濟(jì)損失也更小。
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