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　　你可以跑不過(guò)劉翔，但一定要跑過(guò)CPI，這曾是著名的一句理財(cái)名言。但如今，CPI如老人一般蹣跚行步。

　　通縮風(fēng)險(xiǎn)正在加劇：

　　2015年1月CPI同比上漲0.8%，自2009年11月以來(lái)首次跌破1%，創(chuàng)5年來(lái)新低；

　　春節(jié)黃金周喜氣洋洋，但消費(fèi)增幅同比去年春節(jié)黃金周下降2.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　今年春節(jié)旅游收入增幅13%，也略低于去年的16%。

　　關(guān)于通縮時(shí)代，有機(jī)構(gòu)一言以蔽之：一切資產(chǎn)價(jià)格都會(huì)下跌，包括房地產(chǎn)。

　　在大多數(shù)普通家庭的資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比最大。通縮風(fēng)險(xiǎn)下房產(chǎn)如何打理？買(mǎi)，還是賣(mài)？

　　本報(bào)記者　汪敏華

　　買(mǎi)房，該出手時(shí)就出手

　　對(duì)于人口導(dǎo)入型的一線城市來(lái)說(shuō)，剛需族任何時(shí)候都可以買(mǎi)房，春節(jié)前后兩三個(gè)月是買(mǎi)房的最好時(shí)機(jī)，預(yù)計(jì)最遲在第三季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能量?jī)r(jià)上翹。

　　如果是買(mǎi)房投資，首選住宅，應(yīng)該更注重地段、房屋品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商品牌和物業(yè)服務(wù)等幾個(gè)因素。而旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的投資則應(yīng)謹(jǐn)慎出手。

　　一二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑，三四線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降；　房?jī)r(jià)以軟著陸為主，不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤(pán)；　各級(jí)政府將密集推出救市政策，限購(gòu)政策有望全面退出；　商品房庫(kù)存積壓銷(xiāo)售困難，未來(lái)一半以上的開(kāi)發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失。因此，未來(lái)房?jī)r(jià)面臨下跌的可能性更大些，目前并不適合出手，比較好的方式是等待觀望。

　　這是　《住房綠皮書(shū)：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2014-2015）》　對(duì)2015年中國(guó)樓市的總體判斷。這份住房綠皮書(shū)是由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社發(fā)布的。

　　但房?jī)r(jià)并未明顯下滑。記者采訪了浦東新區(qū)、黃浦、虹口、靜安、長(zhǎng)寧、徐匯、閔行、奉賢等區(qū)的部分中介機(jī)構(gòu)，得到的信息是，在中環(huán)內(nèi)，二手房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)，相比于2013年和2014年，內(nèi)環(huán)內(nèi)的二手房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)還在走高。例如虹口區(qū)一個(gè)已有十六七年房齡的小區(qū)，樓宇呈蝶形，不少房型或是西北朝向，或是暗衛(wèi)。在2013年春季，朝南房型每平方米房?jī)r(jià)尚未超過(guò)3萬(wàn)元，但如今，同樣房型同樣面積樓層也差不多的二手房總價(jià)至少上漲60萬(wàn)元。楊浦區(qū)大連路上的上海大花園，建筑面積107平方米的二房二廳總價(jià)已達(dá)450萬(wàn)元左右，比2014年春季上漲30多萬(wàn)元。

　　在奉賢等遠(yuǎn)郊區(qū)域，二手房?jī)r(jià)格有下降態(tài)勢(shì)。奉賢海灣地區(qū)一家著名房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，小區(qū)內(nèi)無(wú)論別墅還是小高層公寓，在中介機(jī)構(gòu)的掛牌價(jià)都與買(mǎi)進(jìn)價(jià)基本相當(dāng)。一個(gè)中介人員介紹，很多業(yè)主是虧本賣(mài)，實(shí)際成交價(jià)都低于買(mǎi)進(jìn)價(jià)。

　　2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有幾多懸念？CFP上海地區(qū)會(huì)員組織名譽(yù)理事、香港注冊(cè)金融工程師趙志敏認(rèn)為：在中國(guó)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)是：既不會(huì)處處受到壓制捆綁，也不會(huì)雞犬升天式地高歌猛進(jìn)，從中長(zhǎng)周期看，這是一輪結(jié)構(gòu)化的行業(yè)回暖與復(fù)蘇。但其中也有結(jié)構(gòu)化差異。比如一二線城市相對(duì)于三四線城市來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目融資更方便、融資成本更低、房?jī)r(jià)更加堅(jiān)挺、成交更加活躍、去庫(kù)存更加迅速。

　　當(dāng)過(guò)多年房地產(chǎn)報(bào)刊資深記者、研究房市已經(jīng)十多年的宋先生認(rèn)為，北京、上海、廣州和深圳等一線城市房?jī)r(jià)抗跌易漲，　“全國(guó)46個(gè)城市已經(jīng)有41個(gè)放棄限購(gòu)政策，目前只剩4個(gè)一線城市依然實(shí)施限購(gòu)，這說(shuō)明這些城市的房?jī)r(jià)穩(wěn)定和上漲趨勢(shì)持續(xù)?！彼蜗壬J(rèn)為。

　　中國(guó)的房市和股市一樣，都是政策市，相比之下，房市的政策效應(yīng)更強(qiáng)烈，政府救市的招數(shù)很多。經(jīng)濟(jì)下行壓力越大，房地產(chǎn)地位就越彰顯。宋先生認(rèn)為，一線城市從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)依然具有保值和升值的特性，房地產(chǎn)黃金期雖已經(jīng)結(jié)束，但穩(wěn)中有升的白銀時(shí)期預(yù)計(jì)還有多年。

　　賣(mài)房，數(shù)房看地方

　　賣(mài)不賣(mài)房，一要看是什么地方的房子，二是看你手里有幾套房。一線城市房子不急賣(mài)，三四線城市房子宜脫手。

　　有人擔(dān)心，既然通縮時(shí)代一切資產(chǎn)價(jià)格都會(huì)下跌，那房?jī)r(jià)一下跌，家庭資產(chǎn)不是大大縮水了？趕緊把房子賣(mài)了吧。

　　上海、北京、廣州、深圳這些一線城市是人口集聚地，剛需始終存在，因此房?jī)r(jià)下跌空間很小。對(duì)于持房人來(lái)說(shuō)，房子在手有幾個(gè)好處，一是房產(chǎn)打理相對(duì)比較方便和省力，如果找到一個(gè)好的租客，房租可以一年一簽，平時(shí)基本不用再費(fèi)時(shí)費(fèi)力。相比之下，如果投資股市、貴金屬和理財(cái)產(chǎn)品，則需要時(shí)時(shí)關(guān)注相關(guān)信息并進(jìn)行研究，要投入相當(dāng)大的心力和時(shí)間。二是房子可用于養(yǎng)老，每月出租有固定的現(xiàn)金流進(jìn)入，可以彌補(bǔ)退休后收入的減少。據(jù)了解，市中心建筑面積100多平方米的二房二廳，每月租金基本都在五六千元以上，對(duì)于退休者而言，有這樣一套房養(yǎng)老，等于多了一份養(yǎng)老金，日子可以過(guò)得相當(dāng)愜意。

　　“既然房?jī)r(jià)已經(jīng)不可能像過(guò)去那樣一年漲10%以上，不如賣(mài)房炒股或者買(mǎi)信托產(chǎn)品?！币恍┏址空哌@樣打算，對(duì)此，趙志敏認(rèn)為，應(yīng)該把目光放長(zhǎng)遠(yuǎn)。目前來(lái)看信托理財(cái)收益還不錯(cuò)，但三五年后信托理財(cái)年化收益率還能保持目前的8%以上嗎？難說(shuō)。同時(shí)，雖然目前尚有剛性?xún)陡兜男袠I(yè)自律，但信托產(chǎn)品井噴，良莠不齊，已經(jīng)顯示這個(gè)行業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)在提高，這也是投資者不能不考慮到的。除非出臺(tái)非常大的利空政策，如高額的房產(chǎn)稅，稅率之高超過(guò)租金收入，否則一線城市的投資者不要急于賣(mài)房。否則賣(mài)出房子，又沒(méi)有合適的投資渠道，手里拿著上百萬(wàn)元甚至數(shù)百萬(wàn)元的現(xiàn)金，如果找不到好的投資渠道，則資金有貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

　　但趙志敏建議一線城市持有多套房甚至十幾套房但現(xiàn)金流緊張的投資者可考慮賣(mài)房，她認(rèn)為持有兩三套空房已經(jīng)足以應(yīng)對(duì)今后的養(yǎng)老、醫(yī)療、旅游等重大開(kāi)銷(xiāo)了。

　　但對(duì)于三四線城市的投資者，理財(cái)師則認(rèn)為可以考慮賣(mài)房。從目前的情況和數(shù)據(jù)看，人口輸出型的三四線城市房子庫(kù)存可能要消化多年。持有這些城市的房子，漲無(wú)望跌可能，投資價(jià)值不大。

　　抄底和逃頂，別幻想

　　本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇是沒(méi)有懸念的。唯一對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)利空政策因素的當(dāng)屬　《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》　的發(fā)布，它為房產(chǎn)稅的推出掃除了技術(shù)障礙，但是整個(gè)實(shí)施周期料想會(huì)非常冗長(zhǎng)，基本不會(huì)對(duì)3年以?xún)?nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性影響。

　　像股市投機(jī)一樣，在房市，同樣有抄底和逃頂?shù)钠谂?。住房綠皮書(shū)建議目前不出手，等待和觀望，問(wèn)題是，你哪里就有本事買(mǎi)在低位，賣(mài)在高價(jià)？要想增長(zhǎng)這方面的本事，不妨從房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中尋找蛛絲馬跡。

　　趙志敏認(rèn)為，從2015年看，降息降準(zhǔn)仍然是可以預(yù)期的政策寬松環(huán)境。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資9.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.5%；　去年四季度伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)政策暖風(fēng)的頻吹，地產(chǎn)商拿地?zé)崆轶E然升溫，全國(guó)各地都出現(xiàn)了不少的超級(jí)地王，但主要是集中在上海、北京、深圳這樣的一線城市。一二線城市的房地產(chǎn)價(jià)值被廣泛認(rèn)可，因此，新入場(chǎng)資金也主要集中在這些區(qū)域。但一線城市的地塊資源是有限的，在有限的強(qiáng)流動(dòng)性區(qū)域追逐高地價(jià)項(xiàng)目也面臨著較大的風(fēng)險(xiǎn)。通常來(lái)說(shuō)，從拿地到新開(kāi)工之間有半年到一年時(shí)間的滯后，一二線城市地價(jià)的飆升必然會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)，但是期間還伴隨著三四線城市房企艱難的去庫(kù)存銷(xiāo)售，因此兩股力量的相互牽引使得整體房?jī)r(jià)的平均水平維持相對(duì)穩(wěn)定。

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年商品房銷(xiāo)售面積120649萬(wàn)平方米，同比下降7.6%，商品房銷(xiāo)售額7.6萬(wàn)億元，同比下降6.3%。雖然都是一系列同比下降，但實(shí)際上分解到每個(gè)月份來(lái)看，去年12月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積18932萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額11811億元，環(huán)比分別大漲43.2%和45.9%，均創(chuàng)下年內(nèi)新高，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)喜人，呈現(xiàn)出明顯的谷底反彈趨勢(shì)。

　　歲末年初佳兆業(yè)黑天鵝事件的發(fā)酵，一是從深圳蔓延到其他城市，二是從佳兆業(yè)蔓延到其他房企，今年1月份整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒(méi)有延續(xù)去年12月份的熱度，市場(chǎng)觀望情緒加重。趙志敏認(rèn)為，這對(duì)于2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能是一件好事，　“一個(gè)快速集聚熱情的市場(chǎng)，往往透支了未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間的上升趨勢(shì)，實(shí)際上也就蘊(yùn)含了較大的下跌勢(shì)能。我們首先判斷佳兆業(yè)事件的本質(zhì)是打擊反腐，而并非打擊房地產(chǎn)行業(yè)，在政策基本面利好邏輯不變的情況下，這樣的降溫大大平緩了上漲趨勢(shì)線，對(duì)中長(zhǎng)期來(lái)看反而是有益的。”

　　有專(zhuān)家認(rèn)為，今年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)都會(huì)加劇分化，在今后三五年內(nèi)，房企強(qiáng)者恒強(qiáng)，中小房企會(huì)被迫轉(zhuǎn)型，5年以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)將是大型企業(yè)的市面。同時(shí)，三四線城市的房產(chǎn)將出現(xiàn)大量庫(kù)存，賣(mài)不出去的新房將達(dá)到八成以上。因此，如果想投資購(gòu)房，一定要鑒別該城市是人口導(dǎo)入型還是人口輸出型。

　　現(xiàn)金為王多貸款

　　通縮風(fēng)險(xiǎn)下，現(xiàn)金為王。用于房產(chǎn)投資上，應(yīng)該盡量用足三成首付和貸款政策，能借銀行的錢(qián)就不用自家的錢(qián)。

　　在經(jīng)濟(jì)下行壓力下，各地政府的救市基本圍著減少首付、降低貸款利率減少交易稅負(fù)等做文章，比如目前，房貸利率最低可以下降到7折，5年期以上商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率只有6.15%，如果打7折，只有4.305%，到銀行隨便買(mǎi)一個(gè)理財(cái)產(chǎn)品的收益率就超過(guò)房貸利率。對(duì)于普通百姓而言，這是銀行給你送大紅包呢，不要白不要。

　　通縮風(fēng)險(xiǎn)下，CPI低下，存款不再是負(fù)利率，因此，向銀行貸足房貸后，自己的錢(qián)可以購(gòu)買(mǎi)銀行理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、P2P產(chǎn)品，收益高的可以超過(guò)10%。

　　以一套350萬(wàn)元的房產(chǎn)投資為例，首付三成是105萬(wàn)元，貸款245萬(wàn)元，貸款期限為30年。為方便計(jì)算，假設(shè)買(mǎi)房人全部做商業(yè)貸款，采取等額還貸法，按5年以上基準(zhǔn)貸款利率6.15%計(jì)算，每月還貸1.49萬(wàn)元，30年利息總額292萬(wàn)余元。如果一次性付款，確實(shí)省了這筆巨額利息。但如果將245萬(wàn)元另做投資，比如購(gòu)買(mǎi)信托產(chǎn)品，或者靠譜的　P2P　產(chǎn)品，結(jié)果會(huì)怎樣呢？按照目前信托產(chǎn)品或P2P　產(chǎn)品比較普遍的年化收益率10%計(jì)算，只需投入180萬(wàn)元，作為歸還房貸的“老母雞”，這個(gè)“母雞”每月平均生“雞蛋”1.5萬(wàn)元，足以支付每月房貸本息。另外的65萬(wàn)元同樣可投資于信托或P2P，按10%年化收益計(jì)算，通過(guò)復(fù)利效應(yīng)，30年后可達(dá)多少？各位不妨算算，驚得眼鏡都要掉了！加上用以下蛋的“老母雞”180萬(wàn)元，30年后，買(mǎi)房人也臨近退休，這筆錢(qián)正好作為兩人的養(yǎng)老金。

　　理財(cái)師建議，如果公積金利率低于房貸利率，房貸者在制訂貸款方案時(shí)，應(yīng)首先用足公積金貸款的額度，然后再選擇商業(yè)貸款。

　　此外，還貸方式也很有講究。同樣100萬(wàn)元房款，同樣還20年，有人要支付79萬(wàn)元利息，有人則支付65萬(wàn)元利息。相差這么多，則在于前者采用等額本息還貸，后者采用等額本金還貸。等額本息每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數(shù)不變，還貸壓力均衡。等額本金還款方式每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數(shù)呈先高后低，逐月遞減。對(duì)收入較高、預(yù)計(jì)將來(lái)收入大幅增長(zhǎng)或準(zhǔn)備提前還款的房貸者，應(yīng)選擇等額本金的還款方式。

　　為了減輕將來(lái)的支出壓力，很多房貸者選擇提前還貸。其實(shí)，有些情況的提前還貸并不能節(jié)省利息。理財(cái)師說(shuō)，等額本金還款期已過(guò)1/3和等額本息還款已到中期的購(gòu)房者，提前還款并不合算。 （來(lái)源：解放日?qǐng)?bào)）