住房金融服務(wù)既關(guān)系民生，又反映出宏觀經(jīng)濟金融運行風(fēng)險控制水平。由于房地產(chǎn)與金融天然存在親和關(guān)系，房地產(chǎn)與金融的融合發(fā)展在推動宏觀經(jīng)濟增長同時，也會催生經(jīng)濟金融運行風(fēng)險。

　　熱點城市住房金融要有退有進 

　　住房金融服務(wù)既關(guān)系民生，又反映出宏觀經(jīng)濟金融運行風(fēng)險控制水平。由于房地產(chǎn)與金融天然存在親和關(guān)系，房地產(chǎn)與金融的融合發(fā)展在推動宏觀經(jīng)濟增長同時，也會催生經(jīng)濟金融運行風(fēng)險?；仡櫧?jīng)濟史，歷次金融動蕩總或多或少閃現(xiàn)房地產(chǎn)市場危機。2008年美國住房市場波動引發(fā)的次貸危機，最終演化為百年罕見的全球金融危機，其破壞性影響至今仍未消除。住房金融服務(wù)既能“載舟”也能“覆舟”的特點，決定了金融機構(gòu)在提供金融服務(wù)時要有“退”有“進”。

　　住房金融服務(wù) 

　　要有“退” 

　　住房信貸資產(chǎn)質(zhì)量遠遠高于其他信貸資產(chǎn)，確切地說，并不是金融機構(gòu)信貸風(fēng)險控制能力有多高，而是住房信貸資產(chǎn)還沒有經(jīng)歷過一個完整房地產(chǎn)市場周期波動的考驗。在金融機構(gòu)順周期經(jīng)營機制的主導(dǎo)下，住房金融服務(wù)往往與房地產(chǎn)市場產(chǎn)生共振作用，住房金融服務(wù)規(guī)模的擴張伴隨著房價的一路走高。最近一段時間，在宏觀經(jīng)濟下行壓力不減的情況下，上海、深圳、北京等熱點城市房地產(chǎn)市場異?；钴S，住房交易價格接近甚至超過部分國際大都市，應(yīng)該說更多受到投機力量的驅(qū)動。在房價快速上漲階段，金融機構(gòu)即使按照原先的首付款比例執(zhí)行，也會導(dǎo)致住房抵押資產(chǎn)面臨更高的泡沫風(fēng)險。因此，無論是從宏觀審慎管理角度，還是出于微觀審慎控制風(fēng)險的目的，金融機構(gòu)都客觀上需要對熱點城市的杠桿比例進行控制。

　　為抑制熱點城市房地產(chǎn)市場投機炒作，降低房地產(chǎn)市場運行風(fēng)險，3月25日，上海發(fā)布了《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障房體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，非滬籍限購由“2年改5年”，二套房貸首付比例提高。當(dāng)晚，深圳也發(fā)布了房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，提高限購門檻和二套房首付比例。預(yù)期其他熱點城市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策也將隨之收緊。不難看出提高二套房貸款首付款比例成為標(biāo)配。

　　在控制個人住房貸款杠桿的同時，金融機構(gòu)還需要高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險，主動減少對個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非理性拿地的支持。畢竟熱點城市動輒創(chuàng)新高的“地王”現(xiàn)象，背后還有金融機構(gòu)信貸資金的大量投入。歷史經(jīng)驗表明，沒有一個城市的房價可以持續(xù)上漲?！暗赝酢爆F(xiàn)象不斷推升房價上漲預(yù)期，加劇了財富向熱點城市、少數(shù)富裕人群集中，增加了經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的困難，澆滅了社會經(jīng)營實業(yè)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的熱情。從長遠看，遠遠脫離基本面和社會平均收入水平的住房交易價格，最終還是要屈服于市場規(guī)律。

　　改善性住房需求 

　　催生貸款新需求 

　　近期房地產(chǎn)市場愈演愈烈的中介場外配資，以監(jiān)管當(dāng)局的明令禁止而告一段落。當(dāng)然，各種名義為購房人提供融資服務(wù)的業(yè)務(wù)不會馬上煙消云散，甚至還有可能隱蔽發(fā)展。雖然事過境遷，但仍應(yīng)從房屋中介廣泛參與場外配資服務(wù)來反思當(dāng)前住房金融服務(wù)改善的空間。畢竟旺盛的市場融資需求，才是真正的王道。

　　從住房供不應(yīng)求向住房供求關(guān)系基本平衡的過渡中，住房市場交易結(jié)構(gòu)也發(fā)生了質(zhì)的變化。過去，住房市場交易以新建商品房為主。現(xiàn)在，存量住房交易成為住房市場典型特征。而存量住房交易，往往與住房置換高度關(guān)聯(lián)，也就是改善性住房需求“一賣一買”的過程。在這個過程中，無論是出售住房，還是購置住房，均需要較長的交易匹配時間，時間跨度在三個月到九個月不等。在很多情況下，“一賣一買”涉及房屋差價，需要對原有抵押房產(chǎn)解除抵押措施等等。在現(xiàn)行金融服務(wù)環(huán)境下，業(yè)主必須先籌集資金將住房貸款全額償還并解除抵押，而后辦理過戶手續(xù)；同時，又以新購置房產(chǎn)向銀行申請住房抵押貸款。但在實務(wù)操作中，買家為控制風(fēng)險，在房屋未過戶時往往不會支付全款。而賣家自身財力有限，難以短時間內(nèi)籌集資金償還剩余銀行貸款本息。因此，房屋中介推出的“換房貸”、“尾款墊資”、“贖樓貸”等順應(yīng)了市場需求，并不會增大住房市場風(fēng)險，存在一定合理性。只不過是房屋中介并不具備融資資質(zhì)，使得相關(guān)金融服務(wù)偏離了合法合規(guī)的軌道。但同時相關(guān)融資業(yè)務(wù)的蓬勃發(fā)展，實際上反映出住房金融服務(wù)改善的空間。

　　住房金融服務(wù) 

　　要有“進” 

　　住房金融要在做好風(fēng)險控制的前提下，順應(yīng)住房市場交易需求改善金融服務(wù)。從1998年住房制度改革到現(xiàn)在，除了2008年和2014年的兩次波動，我國還沒有經(jīng)歷過一個完整的房地產(chǎn)市場周期。房價的持續(xù)穩(wěn)定上漲，某種程度上導(dǎo)致金融機構(gòu)經(jīng)營住房金融業(yè)務(wù)忘記了應(yīng)有的審慎，“首付貸”的出現(xiàn)，很難說不與個別銀行主觀上不重視借款人資質(zhì)有關(guān)。但與此同時，又導(dǎo)致金融機構(gòu)不深入住房市場，忽視了潛在的、合理的金融服務(wù)需求。這些完全可以由金融機構(gòu)主導(dǎo)的“換房貸”、“尾款墊資”、“贖樓貸”等業(yè)務(wù)，不能任由房屋中介無序經(jīng)營。

　　說到底，還是金融服務(wù)意識不夠強，覺得手續(xù)麻煩，收益小，不值得一做。未來我國住房市場將由改善性住房需求主導(dǎo)，將為住房金融服務(wù)帶來新的業(yè)務(wù)發(fā)展空間。在禁止房屋中介提供“換房貸”、“尾款墊資”、“贖樓貸”等融資業(yè)務(wù)時，是不是也考慮推動金融機構(gòu)提供相應(yīng)的金融服務(wù)，降低市場交易風(fēng)險和成本，便利住房置換交易？當(dāng)然，無論提供怎樣的金融服務(wù)，主動控制金融風(fēng)險，防止房價大幅波動，理應(yīng)成為金融機構(gòu)的首要經(jīng)營原則。

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