2014-06-09 08:59:00 來(lái)源:新華網(wǎng)
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土地市場(chǎng)最熱門(mén)的話題莫過(guò)于“地王”了，它被業(yè)內(nèi)視為樓市的一大風(fēng)向標(biāo)。當(dāng)前，一大批走完開(kāi)發(fā)周期面臨上市的“地王”更是感受到切膚之痛，無(wú)奈屈身降價(jià)，甚至賣(mài)掉項(xiàng)目以求生存。
“地王”受“斷臂”之痛
近日，武漢“地王”——月湖九龍倉(cāng)項(xiàng)目的“超低”開(kāi)盤(pán)價(jià)讓不少購(gòu)房者驚訝不已。這個(gè)２０１０年拿地時(shí)樓面價(jià)高達(dá)８０６３元的項(xiàng)目，新推的９３平方米和９７平方米戶型折后價(jià)在１。１萬(wàn)元左右，部分低層房源折后單價(jià)甚至在萬(wàn)元以內(nèi)，此前市場(chǎng)預(yù)測(cè)開(kāi)盤(pán)價(jià)超過(guò)１。５萬(wàn)元。
入市房?jī)r(jià)比樓面地價(jià)僅多３０００元。武漢一大型房地產(chǎn)企業(yè)副總姚澤偉表示，就該項(xiàng)目而言，其每平方米建安成本肯定不止３０００元，“１。１萬(wàn)元均價(jià)難免要虧本”。在售樓中心，不少置業(yè)顧問(wèn)也向記者介紹，“開(kāi)發(fā)商是賠本賺吆喝，趕快撿便宜?！?/font>
同樣，另一個(gè)曾名震一時(shí)的“全國(guó)地王”南京市下關(guān)項(xiàng)目地塊更是經(jīng)歷了“割肉斷臂”之痛。２０１０年和２０１２年，中冶置業(yè)分兩次以總價(jià)２５６億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江的３幅地塊，成為總價(jià)最高的全國(guó)“地王”。然而，由于資金緊張，２號(hào)地被收回，１號(hào)和３號(hào)地遲遲未動(dòng)工。根據(jù)中冶置業(yè)母公司中國(guó)中冶公告顯示，自３月至５月底，已將１號(hào)地分幾次進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，若按掛牌底價(jià)成交，預(yù)計(jì)總計(jì)收益或?qū)⒉蛔悖祪|元。
在廣州，“地王”降價(jià)更達(dá)三成。２００９年１２月，由富力、雅居樂(lè)、碧桂園三家“組團(tuán)”以２５５億元拿下廣州亞運(yùn)村“超級(jí)大盤(pán)”。這一全國(guó)“地王”項(xiàng)目５月３１日推出７０套大戶型特價(jià)戶型只售９８００元至１２５００元，相比該項(xiàng)目去年超過(guò)１。５萬(wàn)元的均價(jià)降幅已超３０％。
北京萬(wàn)柳地塊、西甸村等“地王”也正在煎熬之中。姚澤偉告訴記者，全國(guó)還有很多“地王”項(xiàng)目正在謀劃降價(jià)開(kāi)盤(pán)，甚至在尋求對(duì)象合作開(kāi)發(fā)或者直接轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。
生不逢時(shí)或被迫低價(jià)入市
時(shí)間回到２０１０年上半年，國(guó)際金融危機(jī)之后的樓市經(jīng)歷了一輪火爆，單價(jià)、總價(jià)“地王”頻現(xiàn)。本寄希望于房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆給高投入的“地王”帶來(lái)高收益，然而４年后，完成建設(shè)達(dá)到開(kāi)盤(pán)期的“地王”們卻遭遇了樓市調(diào)整。
多位開(kāi)發(fā)商告訴記者，這些“地王”一誕生就遭遇了樓市調(diào)控，但由于土地必須兩年內(nèi)動(dòng)工開(kāi)發(fā)，致使２０１２年迎來(lái)了一波“退地潮”和“開(kāi)工潮”，如今２年開(kāi)發(fā)周期過(guò)后，又迎來(lái)一輪“降價(jià)潮”。
中國(guó)某研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政表示，在當(dāng)前的樓市環(huán)境下，各個(gè)級(jí)別的“地王”都將面臨無(wú)利可圖的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。在眾多房企讓利跑量的激烈競(jìng)爭(zhēng)下，“地王”們不得不面對(duì)“面粉貴過(guò)面包”的殘酷現(xiàn)實(shí)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一些正在建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目或會(huì)放緩開(kāi)發(fā)節(jié)奏。然而，開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，各類成本會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，資金占用最為嚴(yán)重。因此，許多項(xiàng)目被迫低價(jià)入市。
賣(mài)項(xiàng)目求生存
市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂瓉?lái)一輪折扣潮，優(yōu)惠銷(xiāo)售將成為越來(lái)越多的樓盤(pán)的必然策略；“地王”支撐不下去將會(huì)選擇賣(mài)項(xiàng)目求生存，行業(yè)間的兼并重組或成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或再迎來(lái)一輪洗牌。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在今年市場(chǎng)低迷期，“地王”所面向的“高端客戶”往往被限購(gòu)限貸，銷(xiāo)售將面臨很大壓力，高周轉(zhuǎn)與高定價(jià)不可能同時(shí)出現(xiàn)，“地王”項(xiàng)目的推盤(pán)節(jié)奏、獲利前景等都會(huì)比較尷尬，面臨風(fēng)險(xiǎn)。
湖北最大國(guó)有企業(yè)湖北聯(lián)投集團(tuán)就是一例。其旗下武漢聯(lián)發(fā)瑞盛公司于２０１０年１２月力挫保利、遠(yuǎn)洋、綠地、九龍倉(cāng)，以３８。６億元拿下武昌長(zhǎng)江邊一宗１５０畝地塊，溢價(jià)４７。３％，樓面地價(jià)８７５５元／平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)的“單價(jià)地王”。而此地塊在“沉默”了三年半之后，日前被傳因資金缺位，已轉(zhuǎn)讓給一外來(lái)開(kāi)發(fā)商。
“如果沒(méi)有充裕的資金流支撐，‘地王’將難以為繼，就連大型房企也得賣(mài)股權(quán)求生，何況本就脆弱的中小房企，極可能面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)?！睆埡陚フf(shuō)，在銀行信貸緊縮的市場(chǎng)環(huán)境下，標(biāo)榜“高溢價(jià)”、激進(jìn)類型、過(guò)度依賴民間資本以及拿地靠“賭”等四類企業(yè)，將可能受到生死壓力，一些企業(yè)將被迫退市。
據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)調(diào)查，目前，廣州、寧波、南京、神木等地已出現(xiàn)中小房企倒閉破產(chǎn)現(xiàn)象，甚至不乏大型品牌房企被同行收購(gòu)股權(quán)。李國(guó)政表示，近期或?qū)⒂瓉?lái)一輪房企集中被迫退出現(xiàn)象，注重優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、適度擴(kuò)張及應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的房企才能生存并發(fā)展壯大。
