2014年樓市展望：一二線城市房?jī)r(jià)上漲格局未變
2013年，無(wú)論是房地產(chǎn)行業(yè)抑或是開(kāi)發(fā)企業(yè)，都是高歌猛進(jìn)的一年。
在政策趨向?qū)捤?、?jīng)濟(jì)平穩(wěn)回升等宏觀環(huán)境持續(xù)向好的情況下，一、二線城市市場(chǎng)迅速回暖，并維持成交高位態(tài)勢(shì)，各線城市、各類(lèi)地王紀(jì)錄被屢屢刷新，房企逐鹿資本市場(chǎng)，爭(zhēng)相借殼上市或者謀劃海外投資。隨著市場(chǎng)成交的持續(xù)上行，7家房企有望沖刺“千億俱樂(lè)部”。
與之相應(yīng)的是，新一屆政府執(zhí)政、十八屆三中全會(huì)召開(kāi)，未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)必將面臨新的政策挑戰(zhàn)，整個(gè)行業(yè)也在孕育未來(lái)發(fā)展的深度變革。
回首2013，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了怎樣的演變；展望2014，建立長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)和開(kāi)發(fā)企業(yè)又將迎來(lái)怎樣的挑戰(zhàn)和發(fā)展契機(jī)？
正基于此，克而瑞研究中心發(fā)布《2013年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)與2014年展望》，總結(jié)了這一年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的八大特征，并對(duì)未來(lái)一年的房地產(chǎn)走勢(shì)做了六大預(yù)測(cè)。
2013年房地產(chǎn)行業(yè)八大特征
（1）“調(diào)控”字眼在公開(kāi)場(chǎng)合消失，行業(yè)政策面趨于平緩
新一屆政府在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的執(zhí)政思路相比其前任有明顯區(qū)別，以市場(chǎng)化為導(dǎo)向在各個(gè)領(lǐng)域的改革中均有體現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控也不例外。在今年以來(lái)歷次政府重要會(huì)議中，均未提及“調(diào)控”二字，類(lèi)似“高房?jī)r(jià)問(wèn)題”這樣的提法也再未出現(xiàn)在任何公開(kāi)場(chǎng)合，與上一屆政府形成極其鮮明的對(duì)比，釋放的信號(hào)即是以更加市場(chǎng)化的手段來(lái)解決房地產(chǎn)的問(wèn)題，這符合本屆政府強(qiáng)調(diào)政府職能轉(zhuǎn)變的改革路線。
今年房地產(chǎn)行業(yè)政策面有兩件意義深遠(yuǎn)的事情值得關(guān)注：其一，在中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)中，明確了以市場(chǎng)化為主，以保障房為輔的住房供應(yīng)體系建設(shè)；在提到供應(yīng)體系建設(shè)時(shí)，會(huì)議前所未有地用了“千方百計(jì)增加住房供應(yīng)”的措辭，促進(jìn)供應(yīng)被放到了前所未有的高度；其二，在三中全會(huì)最終公布的決定中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)雖無(wú)明確扶持表態(tài)，但諸如“處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系，使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”、“完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制。推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化”等內(nèi)容均毫無(wú)懸念地將對(duì)未來(lái)行業(yè)發(fā)展起到巨大推動(dòng)作用，尤其是政府職能轉(zhuǎn)型的提法意味著過(guò)去十年房地產(chǎn)行政性調(diào)控的淡出。
（2）全國(guó)商品房銷(xiāo)售規(guī)模再創(chuàng)新高，13大城市成交突破千萬(wàn)平米
2013年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模迎來(lái)了新一輪的快速擴(kuò)張，2013年前11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比上升20.8%，同比增速創(chuàng)下近5年新高，而從成交總量來(lái)看，在年底項(xiàng)目集中成交的推動(dòng)下，全年商品房成交面積將有望突破12億平方米，而商品住宅成交總量亦將突破10億平方米。
截至11月，北京、廣州、上海、天津、重慶、長(zhǎng)沙、成都、合肥、青島、沈陽(yáng)和武漢等11個(gè)城市市場(chǎng)成交量已超過(guò)1000萬(wàn)平方米，如果算上南京（前11個(gè)月成交906萬(wàn)平方米）和西安（今年數(shù)據(jù)缺失，但市場(chǎng)規(guī)模早在千萬(wàn)級(jí)中），則今年全年將有多達(dá)13個(gè)城市成交破千萬(wàn)平，而去年的城市數(shù)量?jī)H有今年的一半。
（3）一線及熱點(diǎn)二線城市市場(chǎng)持續(xù)去庫(kù)存，二三線城市大多庫(kù)存積累
近兩年以來(lái)，一線城市和熱點(diǎn)二線城市庫(kù)存持續(xù)處于低位，典型如北京，當(dāng)前新房可售面積依然在歷史底部徘徊，上海、深圳消化周期較去年年底呈現(xiàn)下滑，究其原因，今年以來(lái)市場(chǎng)的持續(xù)回暖，成交量繼續(xù)走高，而相對(duì)應(yīng)地新增供應(yīng)卻依然不足，以北京為例，前11月商品住宅供應(yīng)面積僅700萬(wàn)平方米，市場(chǎng)成交面積卻達(dá)到了1104萬(wàn)平方米；二線城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6個(gè)月紅線，而合肥甚至不足5個(gè)月，這部分城市市場(chǎng)目前去庫(kù)存化特征非常顯著，這也預(yù)示著未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的大趨勢(shì)不變。
而對(duì)于大多數(shù)二線城市和三線城市而言，2013年應(yīng)是庫(kù)存積累的一年。上一輪調(diào)控中由于一二線城市限購(gòu)政策，使得2010-2011年大量開(kāi)發(fā)企業(yè)涌入非熱點(diǎn)二線城市及三線城市，推動(dòng)這類(lèi)城市土地成交大量釋放，近兩年以來(lái)商品住宅新增供應(yīng)不斷釋放，進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)前庫(kù)存持續(xù)積累的局面，部分三線城市甚至已出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)1-2年時(shí)間內(nèi)預(yù)計(jì)市場(chǎng)都將處于高庫(kù)存壓力之下，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力也將被階段性削弱。
（4）房?jī)r(jià)上漲、信貸收縮致剛需熱度下降，改善類(lèi)產(chǎn)品漸成市場(chǎng)上行主要推動(dòng)力
今年小戶(hù)型剛需類(lèi)產(chǎn)品銷(xiāo)售熱度較去年有小幅下降。大多數(shù)重點(diǎn)城市90平米以下房源供求比有不同程度下滑，如北京從2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海從1：1.26下降到1：1.13等；在我們看來(lái)，其主要原因有二：其一是去年以來(lái)各重點(diǎn)城市持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)，其二是今年下半年以來(lái)銀行貸款層面上的收緊，這兩大因素導(dǎo)致剛需群體入市門(mén)檻逐漸提升。
90-140平方米屬于滿(mǎn)足改善住房條件、擁有基礎(chǔ)享受功能的面積區(qū)間，一定程度上能夠滿(mǎn)足多代人分室而居的要求。從各重點(diǎn)城市供求比數(shù)據(jù)上看，改善型項(xiàng)目熱度較去年有明顯提升。在我們看來(lái)，當(dāng)前這波市場(chǎng)行情由2012年起展開(kāi)，如果說(shuō)去年各地主力需求是首置型剛需的話，那么2013年以來(lái)隨著房?jī)r(jià)的上漲，改善型需求已經(jīng)逐漸成為推動(dòng)市場(chǎng)繼續(xù)上行的最重要?jiǎng)恿Α?/font>
（5）全國(guó)一手房?jī)r(jià)格指數(shù)較前期高點(diǎn)上漲10%，8個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅已超控制目標(biāo)
2013年11月中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)達(dá)1083.3，相比年初上升9.51%，另外，我們還可以將其與兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)做比較，首先是2011年9月份上一輪房?jī)r(jià)上漲周期的最高點(diǎn)相比，當(dāng)前的指數(shù)上漲了10%；其次是2012年7月份本輪房地產(chǎn)調(diào)控房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)相比，當(dāng)前的指數(shù)上漲了16%。
此外，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)也顯示，至2013年10月，京滬穗深四市商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅均已超過(guò)20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)近三年來(lái)的人均可支配收入增幅，達(dá)成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的形勢(shì)極為嚴(yán)峻。雖然一線城市所面臨的調(diào)控政策更為嚴(yán)厲，但在強(qiáng)大的人口吸納效應(yīng)所帶來(lái)的旺盛需求下，其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他城市。而西安、貴陽(yáng)、昆明等西部城市控制情況相對(duì)更佳，房?jī)r(jià)增速相對(duì)穩(wěn)定，并明顯低于可支配收入的增長(zhǎng)。
（6）土地市場(chǎng)供需兩旺，一線城市土地出讓金收入暴增近200%
今年土地市場(chǎng)整體成交火熱，全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地前11月成交建面高達(dá)65888萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)了21%。土地成交建面超過(guò)2000萬(wàn)方的城市從去年同期的9個(gè)增加至12個(gè)，成交建面超過(guò)1000萬(wàn)方的城市從去年同期的20個(gè)增加至26個(gè)。
土地出讓金方面，重點(diǎn)城市前11月土地出讓金總計(jì)16029億元，同比增長(zhǎng)大幅提升67%，主要是地價(jià)較高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進(jìn)而帶動(dòng)土地出讓金快速上行。前11月土地成交金額過(guò)500億的城市達(dá)到10個(gè)，其中上海、北京、杭州三地的土地出讓金超過(guò)1000億元，而去年同期成交金額達(dá)到500億的城市僅4個(gè)，其中排名第一的上海成交金額也只是664億元，今年的出讓金同比大幅增長(zhǎng)169%。
一、二線城市高總價(jià)地塊頻出，總價(jià)地王紀(jì)錄不斷被刷新。重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地成交總價(jià)排行榜TOP10、TOP20和TOP50門(mén)檻全面提高，達(dá)到近五年來(lái)的最高峰。
（7）千億級(jí)房企數(shù)量將升至7家，龍頭房企積極拿地補(bǔ)庫(kù)存
回顧以往百億房企發(fā)展史，我們可以清晰地看到近6年來(lái)房企快速發(fā)展軌跡。2007年時(shí)，十強(qiáng)房企金額門(mén)檻剛好卡在100億元，可以這樣說(shuō)，當(dāng)年年銷(xiāo)量能否達(dá)到100億元是衡量一家房企是否大型的標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)入2008年，百億房企數(shù)量迅速增加至12家，房企間沖百億苗頭初現(xiàn)。然而，從2008年到2013年，5年時(shí)光，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)已發(fā)生翻天覆地的變化。對(duì)房企大佬而言，年銷(xiāo)百億已成為過(guò)往煙云，根據(jù)《2013年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜》，TOP50的入榜門(mén)檻已達(dá)105億元。而像首創(chuàng)置業(yè)、建業(yè)地產(chǎn)、瑞安房地產(chǎn)等企業(yè)前三季度雖未入榜單，但是銷(xiāo)售依然積極，前11個(gè)月亦完成百億銷(xiāo)售。按照這個(gè)趨勢(shì)，至2013年年底，超百億元銷(xiāo)售額企業(yè)或?qū)⑦_(dá)70家左右。
房企今年以來(lái)在拿地規(guī)模上有較為明顯的增長(zhǎng)，50強(qiáng)房企通過(guò)招拍掛新增地塊的建筑面積高達(dá)1.87億平方米，同比增長(zhǎng)17%，投入金額總計(jì)5875億元，同比增長(zhǎng)57%。其中，萬(wàn)科、綠地、保利等企業(yè)新增土地儲(chǔ)備量領(lǐng)先其他企業(yè)，。TOP50企業(yè)拿地總量占到全國(guó)53個(gè)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性用地成交總量的33%，而去年這一比例僅為26%。
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