113家房企中期凈利增三成 成本飆升業(yè)績(jī)兩極分化
導(dǎo)讀：在業(yè)務(wù)方向上，部分公司的脈絡(luò)相對(duì)清晰。譬如8月26日，與業(yè)績(jī)發(fā)布同時(shí)，恒大地產(chǎn)人士對(duì)外表示進(jìn)入核心發(fā)達(dá)城市條件已經(jīng)成熟，“今年上半年，公司已經(jīng)在一、二線城市增加一定的土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)今年下半年公司會(huì)依據(jù)情況繼續(xù)增加一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊?！?/font>
截至8月27日，根據(jù)已披露的113家可比房地產(chǎn)上市公司中報(bào)，82家營(yíng)業(yè)收入相比去年同期有所提升，占比達(dá)到73%。同比漲幅達(dá)到100%的有24家，占比達(dá)到21%。不過(guò)樂(lè)觀數(shù)據(jù)背后，個(gè)別開發(fā)商經(jīng)營(yíng)成本高企帶來(lái)的負(fù)面影響開始顯露。
地產(chǎn)股中報(bào)業(yè)績(jī)考核
iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年113家可比的已披露中報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)利潤(rùn)438.80億元，相比同標(biāo)的2012年同期334.37億元的利潤(rùn)，增幅超過(guò)30%。
受益于上半年樓市火爆，地產(chǎn)股的半年報(bào)漸次披露，僅從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)上來(lái)看多數(shù)報(bào)喜。
8月27日，華夏幸福（600340.SH）發(fā)布中報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)簽約額共計(jì)159.09億元，較上年同期增長(zhǎng)92.35%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入87.84億元，較上年同期增長(zhǎng)98%。歸屬母公司所有者的凈利潤(rùn)17.69億元，同比增長(zhǎng)40%。
在此前已經(jīng)披露中報(bào)的濱江集團(tuán)（002244.SZ）、南國(guó)置業(yè)（002305.SZ）、榮安地產(chǎn)（000517.SZ）、泰和集團(tuán)（000732.SZ）和鐵嶺新城（000809.S）等，營(yíng)業(yè)收入也增長(zhǎng)均達(dá)到兩倍以上。其中濱江集團(tuán)中報(bào)業(yè)績(jī)收入50.15億元，同比增長(zhǎng)673.19%，在已經(jīng)披露中報(bào)的地產(chǎn)股數(shù)據(jù)中領(lǐng)銜。
上述成績(jī)單甚至均超過(guò)金融街（000402.SZ）、首開股份（600376.SH）、招商地產(chǎn)（000024.SZ）等業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)。8月26日，港股上市的恒大地產(chǎn)（3333.HK）也披露中期業(yè)績(jī)。業(yè)績(jī)顯示，恒大地產(chǎn)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額419.5億元，同比上升13.3%，前七月完成目標(biāo)的56.7%。
盡管占比相對(duì)較小，不過(guò)部分地產(chǎn)股的營(yíng)收迅速萎縮仍值得關(guān)注，包括宋都股份（600077.SH）、海德股份（000567.SZ）等，營(yíng)業(yè)收入折損則達(dá)到八成以上。其中宋都股份8月初曾發(fā)布了非公開發(fā)行預(yù)案，擬募集15億元資金投向商品房。
除了營(yíng)業(yè)收入分化明顯之外，部分個(gè)股毛利率下滑較快，也值得市場(chǎng)關(guān)注。譬如濱江集團(tuán)，其在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上半年毛利率為37.16%，同比下滑18個(gè)百分點(diǎn)。
而營(yíng)業(yè)收入翻倍的萊茵置業(yè)、廊坊發(fā)展和運(yùn)盛實(shí)業(yè)等，凈利潤(rùn)均出現(xiàn)下滑，也顯示出部分房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本日益提升。
從經(jīng)營(yíng)面來(lái)看，2012年9、10月份呈現(xiàn)旺季不旺的局面，市場(chǎng)人士擔(dān)憂同類事件在今年樓市再度上演。不過(guò)北京（樓盤）某券商人士認(rèn)為，今年以來(lái)樓市火爆，加之進(jìn)入9月后各開發(fā)商將加大推盤力度，三季度經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)環(huán)比提升是大概率事件。
政策面走勢(shì)觀望
在飽受詬病之后，部分超配地產(chǎn)股的機(jī)構(gòu)投資人，在三季度業(yè)績(jī)復(fù)蘇較快。
譬如比較典型的中歐中小盤最近一個(gè)月凈值增長(zhǎng)5.40%，早在2012年度，該基金就因?yàn)槌涞禺a(chǎn)上演過(guò)山車業(yè)績(jī)，最終闖入業(yè)績(jī)榜單前列。地產(chǎn)板塊的異動(dòng)，或令這類基金2013年的表現(xiàn)具有看點(diǎn)。
“不確定性仍然較大。”北京某公募基金經(jīng)理受訪時(shí)指出。
按照該基金經(jīng)理的說(shuō)法，除了業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)披露之外，地產(chǎn)股的走勢(shì)還取決于部分地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)方向，以及政策面的變動(dòng)。
在業(yè)務(wù)方向上，部分公司的脈絡(luò)相對(duì)清晰。譬如8月26日，與業(yè)績(jī)發(fā)布同時(shí)，恒大地產(chǎn)人士對(duì)外表示進(jìn)入核心發(fā)達(dá)城市條件已經(jīng)成熟，“今年上半年，公司已經(jīng)在一、二線城市增加一定的土地儲(chǔ)備，預(yù)計(jì)今年下半年公司會(huì)依據(jù)情況繼續(xù)增加一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊?！?/font>
除此之外，政策趨向仍然主導(dǎo)部分地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)走向。以華夏幸福為例，其中報(bào)顯示，作為產(chǎn)業(yè)新城戰(zhàn)略的主要推動(dòng)者，華夏幸福繼環(huán)上海（樓盤）和環(huán)北京業(yè)務(wù)之后，上半年新拓展2個(gè)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目，分別位于長(zhǎng)三角區(qū)域的浙江嘉善縣和環(huán)渤海區(qū)域的河北霸州市。據(jù)該公司人士透露，浙江嘉善項(xiàng)目是主要致力新興電子設(shè)備產(chǎn)業(yè)以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用的研發(fā)、移動(dòng)醫(yī)療設(shè)備研發(fā)和服務(wù)等。被認(rèn)為是上市公司未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的基礎(chǔ)，預(yù)計(jì)未來(lái)有望成為年產(chǎn)值過(guò)百億元的園區(qū)。
除了經(jīng)營(yíng)面之外，有受訪券商人士坦言，主要擔(dān)憂下一步政策面的變動(dòng)是否會(huì)繼續(xù)深化。
其中房地產(chǎn)項(xiàng)目再融資是否會(huì)大面積重啟，仍是目前最受關(guān)注的因素。某券商人士指出，北京城建、中南建設(shè)、蘇寧環(huán)球等上市公司，或因?yàn)榧婢叱擎?zhèn)化和環(huán)保概念，或因?yàn)樨?cái)務(wù)杠桿較高、融資需求加大率先在政策轉(zhuǎn)向中受益。
現(xiàn)階段來(lái)看，部分房企融資路徑單一，而且成本較高。譬如8月27日，南國(guó)置業(yè)剛剛推出融資方案，擬從公司股東獲取合計(jì)金額18億元的委托貸款，對(duì)公司及下屬公司在貸款利率為中國(guó)人民銀行同期 1-3年期貸款基準(zhǔn)利率上浮不超過(guò) 30%。并非所有開發(fā)商都有如此好運(yùn)，而同一天，另一家地產(chǎn)商也發(fā)布公告稱，擬通過(guò)信托公司進(jìn)行融資，融資成本則約合12%。
此外，政策面上，上述北京券商人士指出，包括北京在內(nèi)多城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案已上報(bào)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容或勢(shì)在必行。也將對(duì)相關(guān)區(qū)域地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)帶來(lái)影響。
國(guó)信證券一份研報(bào)表示，當(dāng)前政策向上已是確定性事件，向上的幅度有多大，要視乎經(jīng)濟(jì)下滑程度及樓市銷售回歸平靜的程度，二三線城市政策向上的幅度會(huì)更大，因此銷售不會(huì)惡化，不溫不火的局面維持到年底沒(méi)有問(wèn)題，甚至不排除走一波“金九銀十”行情。
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