別墅類房地產(chǎn)首次進入限制與禁止用地目錄
每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京
昨日 (6月18日)，《每日經(jīng)濟新聞》記者從國土資源部獲悉，國土部和發(fā)改委日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)布實施〈限制用地項目目錄(2012年本)〉和〈禁止用地項目目錄(2012年本)〉的通知》(以下簡稱《限制目錄》和《禁止目錄》)，兩目錄自發(fā)布之日起實施，此前發(fā)布的2006年目錄和2009年增補目錄同時廢止。
根據(jù)這一最新規(guī)定，別墅類房地產(chǎn)項目首次列入最新頒布實施的限制、禁止用地項目目錄。
住宅項目容積率不得低于1.0
《通知》規(guī)定，目錄適用于新建、擴建和改建的建設(shè)項目。凡列入《限制目錄》的建設(shè)項目，必須符合目錄規(guī)定條件，國土資源管理部門和投資管理部門方可辦理相關(guān)手續(xù)；凡列入《禁止目錄》的建設(shè)項目，國土資源管理部門和投資管理部門不得辦理相關(guān)手續(xù)。
據(jù)有關(guān)人士介紹，由于發(fā)改委此前印發(fā)的 《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導目錄(2011年本)》提高了農(nóng)林業(yè)、煤炭、石化化工、鋼鐵、有色金屬、黃金等產(chǎn)業(yè)的準入門檻，此次發(fā)布的新版限制、禁止目錄也隨之提高了用地門檻。
最引人關(guān)注的是，舊版目錄中只規(guī)定了低密度、大套型住宅項目(指住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0、單套住房建筑面積超過144平方米的住宅項目)禁止占用耕地，亦不得通過先行辦理城市分批次農(nóng)用地轉(zhuǎn)用等形式變相占用耕地。而為了更好地貫徹落實中央房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，新目錄首次明確限定住宅項目“容積率不得低于1.0”，這將從操作層面進一步將別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目擋在“閘門”外。
容積率是衡量建設(shè)用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。
“擦邊球”行為或遭新規(guī)禁止
實際上，國土部近年為規(guī)范房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理，對用地容積率控制標準一直采取了限定的做法。2003年2月，國土部首次發(fā)布了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，強調(diào)“停止別墅類用地的土地供應(yīng)”；今年年初還曾強調(diào)，停止一切別墅類用地的土地供應(yīng)，要求“嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地”。
據(jù)記者了解，現(xiàn)在一些別墅往往是開發(fā)商用以前拿的地開發(fā)的。還有一種則是開發(fā)商會控制整體的容積率，然后做差異化的產(chǎn)品，例如在小區(qū)建數(shù)棟高層住宅的基礎(chǔ)上，再額外建幾棟別墅。
鏈家地產(chǎn)觀點認為，新名錄發(fā)布對于市場預(yù)期影響最大的，就是未來將對別墅用地斷供。土地規(guī)劃容積率小于1將不得入市，這條規(guī)定早在2010年就已提出，政策影響不大，但明確提出將在“操作層面”以及對“別墅”擋在閘門外，則可能意味著未來即便容積率超過1的住宅用地，蓋建別墅可能也會被禁止。
鏈家市場研究部陳雪告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，在北京這樣土地稀缺的城市，此種限制可能更大，比如把一塊住宅用地一部分集中蓋普宅、一部分集中蓋別墅的擦邊球行為也可能在土地出讓規(guī)劃階段就因相關(guān)條款得到完善而被禁止。
陳雪認為，上述新規(guī)對別墅市場價格的影響可能不會太大，別墅這種高端產(chǎn)品具有較強的抗跌性，長期來看，價格會保持上漲的趨勢。不過，在目前的市場環(huán)境下，高端客戶仍然會受到限購政策的影響，需求水平并不高，因此短期內(nèi)漲價恐怕比較難。（胡健）
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